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谢逸枫|谢逸枫：座谈会定调下半年房地产调控 房价究竟怎么走( 二 )


2016年12月份 ， 又提出 ， 2017年要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制 。 关键是2017年 ， 包括住房制度、土地供应制度、住房金融体系、房地产税收制度、房地产市场规制、新型城镇化等一系列制度建设都没有彻底性改革 ， 也没有出台什么长效机制 。 2018年12月底提出的 ， 即综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段 ， 加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制 。 这次的提出 ， 增加了立法 ， 还有什么基础性制度 。
2019年3月 ， 又提出长效机制描述 ， 继续改革完善房地产调控机制、促进房地产市场平稳健康发展以及稳步推进房地产税立法等方面内容 。 在2018年末召开的会议中 ， 对2019年房地产市场的表述仍为要构建房地产市场健康发展长效机制 ， 坚持房住不炒、因城施策、分类指导、夯实城市政府主体责任 ， 完善住房市场体系和保障体系 。 到2020年7月24日 ， 又提到什么总结房地产长效机制试点方案实施情况、坚定不移推进落实好长效机制 。 关键是 ， 到目前 ， 还是不知道什么长效机制方案 ， 这个试点方案在哪里 ， 也不知道什么是长效机制 。

其二 ， 房地产长效机制实施以来 ， 取得明显成效 ， 值得充分肯定 。 要坚持从全局出发 ， 进一步提高认识、统一思想 ， 牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位 ， 坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段 ， 坚持稳地价、稳房价、稳预期 ， 因城施策、一城一策 ， 从各地实际出发 ， 采取差异化调控措施 ， 及时科学精准调控 ， 确保房地产市场平稳健康发展 。 值得注意的是 ， 所谓的“房地产长效机制实施以来 ， 取得明显成效 ， 值得充分肯定 。 ”那么 ， 这个什么“长效机制”实施什么？这真的是让人不可思议 。
市场上 ， 根本不存在什么长效机制试点方案 ， 也没有长效机制规划或框架文件 。 目前房地产调控措施 ， 基本上都是单个政策或多个组合的单政策 。 一则 ， 行政调控措施 ， 全部都是单个的行政调控措施（什么限购、限贷等） 。 二则 ， 土地制度、土地供应的政策调整 ， 什么集体用地入市或集体用地建租赁房、共有产权房） 。 三则是金融（房贷利率市场化） 。 四则 ， 税收的城市政策调整（营改增 ， 二手房转让2年改5年） 。 五则 ， 住房制度与住房供应（增加了租赁住房、共有产权住房） 。 六则 ， 金融制度 ， 限制违规资金 。
七则 ， 就是所谓的原则性、指导性政策 ， 什么房住不炒、不将房地产作为短期刺激经济的手段、三稳、因城施策、一城一策 。 其中 ， 从2019年7月 ， 首次提出“坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段”以来 ， 一直到现在还是这样提 。 但是 ， 即使有如此多的所谓原则性、指导性的政策 ， 就是在具有政策出台、制度改革上 ， 还是和过去几年没有太大的区别 。 同时 ， 调控政策还是一紧 ， 到一松 ， 坚持着所谓的差异化调控措施 ， 后面增加了“及时科学精准调控” 。
市场上纷纷误解为 ， 所谓的房地产调控长效机制有三类 。 其一 ， 行政调控措施就是长效机制 ， 限购、限贷、限价、限签、限售、限离、限摇号、限企、限户型、限面积 。 关键是每次调控收紧之后 ， 房价还没来得及下跌 ， 调控就开始放松 ， 房价又重新 上涨了 。 其二 ， 市场上的住房制度、土地制度、金融制度、财税制度、法律制度的涉及到住房、供应、土地、金融、财税、法律的改革内容 。 其三 ， 指导性、原则性的调控总基调 ， 房住不炒、不将房地产作为短期刺激经济的手段、“三稳”、因城施策、一城一策 。
房住不炒 ， 长效机制、不将房地产作为短期刺激经济的手段、三稳 ， 因城施策、一城一策这些话 ， 都是老调重弹 。 大家要“从全局出发 ， 进一步提高认识 ， 统一思想” ， 就是说 ， 稳定大于一切 。 之前的六稳到六保 ， 加上11万亿财政刺激计划与金融、货币、信贷宽松 ， 就是告诉大家 ， 稳定中国经济 ， 必任何时刻都重要 。 既防止地价、房价过快上涨、投资过热 ， 也要防止地价、房价下跌、投资下降 ， 影响到GDP稳定 ， 影响到中国经济复苏 ， 影响到财政收入 ， 影响到金融与就业的稳定 。 只有房地产稳定 ， 其他的才能够稳定 。

笔者认为 ， 下半年 ， 房住不炒、坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段 ， 坚持三稳（稳地价、稳房价、稳预期）的基调不变 。 考虑到城市分化严重 ， 楼市调控政策 ， 继续保持着“因城施策、一城一策”的方针 ， 从“各地实际出发 ， 采取差异化调控措施 ， 及时科学精准调控” ， 确保房地产市场平稳健康发展 。 说明全国一刀切的房地产调控 ， 自2014年以来 ， 基本上不存在了 。 简单讲 ， 房价、地价、市场过热的城市 ， 调控要收紧 。 而房价、地价、市场低迷、库存过高、供应过剩、经济萧条、财政下降的城市 ， 调控要放松 ， 并且适当的刺激 。
“确保”房地产市场平稳健康发展 ， 实质上就是不允许房地产出问题 ， 不允许房地产、房价、地价大起大落 ， 影响到经济复苏、GDP增长与就业稳定及财政收入、金融的稳定、城市的发展 。 最主要是过去的“促进”上升到首次的“确保” ， 意味着今年经济、财政、金融形势、市场环境比过去几轮面临的压力更大 ， 特别是房地产对于中国经济、财政、金融的稳定太重要了 。 房地产不容有失 ， 这是最大的信号 ， 是下半年房地产政策 ， 围绕着这个目标做出政策调整的根本原因 。


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