地产叁哥|TOP30房企的自由现金流与资本支出文丨地产三哥“孤

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文丨地产三哥
“孤单是一个人的狂欢，狂欢是一群人的孤单。 ”
一家企业理想的模式是通过经营产生大量的正向经营现金流。
然后，一部分投入到维持或者扩大生产经营中，剩余的现金可以作为公司资本积累或者作为红利分派给股东。这个剩余的现金的概念就是自由现金流。自由现金流折现是一个对公司估值的好办法。每年挣多少钱，能连续挣多少年，然后按年度折现成当前的价值，加一起就是公司的价值。自由现金流的计算公式如下，根据勾稽关系进行一些等量代换：

公司自由现金流=经营现金流-资本支出
=息前税后利润+折旧与摊销-营运资本增加-资本支出
=息前税后利润+折旧与摊销-总投资
=息前税后利润—（总投资—折旧与摊销）
=息前税后利润—净投资
净投资=投资资本增加
=本期投资资本—上期投资资本
=（本期有息负债+本期所有者权益）—（上期有息负债+上期所有者权益）
=△有息负债+△所有者权益

所以：
公司自由现金流=息前税后利润-（△有息负债+△所有者权益）息前税后净利润、△有息负债、△所有者权益这三个指标都相对好整理。按照这个公式，房地产企业的自由现金流是什么情况呢？
一、TOP30房企的自由现金流（2019年）
（单位：亿元）
二、房企自由现金流之辩显然，从这张表上看，自由现金流折现的估值方法是不适合房地产行业的，不然绝大多数房企就没有价值了。为什么？因为房企属于融资驱动，一块地拿到手，建个1/3 ，然后预售。预售款到手，赶快去买下一块地。以此类推......所以，扩张中的房企经营现金流为负是正常的。

（单位：亿元）
自由现金流折现的估值方法，对于房地产现阶段不适合的，房企的估值和自由现金流的高低并没有直接关系。自由现金流的高低和房企的发展阶段和战略选择相关。简单的分类：稳定的、扩张的、以及处于两者之间的。其自由现金流必定也是呈现不同的状态：正向、负向，居中。比如万科，单单看自由现金流，所有房企倒光了，万科才会倒掉。
而融创的2019年，显然还是野心勃勃的开疆拓土。招商蛇口的自由现金流这么低，纸面原因是因为引入了大量的少数股东权益。自由现金流的高低也并非企业完全主动或者完全被动地选择结果。同时，因为自由现金流=经营现金流-资本开支，所以自由现金流为负更正常。什么是资本支出呢？
三、TOP30房企的资本支出“资本支出”是“收益支出”的对称。收益支出反应在当年的费用中，为了当年的收益而必须的支出，比如工资、销售费用等等。
资本支出是长期的投资支出，如固定资产、无形资产、递延资产等，比如房企的利息资本化、费用资本化到存货里面。
根据公式：资本支出=经营现金流-自由现金流。
TOP30房企的资本开支如下：

（单位：亿元）
2012年巴菲特致股东的信中说：“最理想的资产应该符合两个标准”
一是在通货膨胀时期能够创造出源源不断的产品，这些产品本身能够提价而保持其企业购买力价值不变；
二是只需最低水平的新增资本投入。
农场、房地产和许多优秀企业，比如可口可乐公司、IBM公司以及喜诗糖果公司都属于符合这两个标准的优质资产。

他对那些表现糟糕的企业的资本支出计划会非常谨慎：“有人建议通过巨额资本性支出，购置更好的机器设备等长期资产，从而使我们那些盈利能力不佳的公司，重新恢复令人满意的盈利能力，但我们对此会非常谨慎。 ”
购置土地是资本支出，新建的商业地产，买的酒店物业和办公楼，都属于资本支出范围。住宅开发的房地产企业， “轻资产重资金” 。资本支出主要是土地储备。
比如融创的资本支出中，既有买地的开支，也有新增运营类长期资产的投入。反过来看，房企出售效率不高的运营资产也是基于这一考虑，增加自由现金流。
为什么我们要把资本支出/权益做一个比例单独列出呢？
因为这样操作，比咱们一块块的数地简单多了，也相对精确，而这很可能才是现阶段估值的重要标准之一。
个人意见，不作为投资参考。
（本文为TOP30地产股中的“黄金坑位”（4））
TOP30地产股中的“黄金坑位”（3）