無房|無房 | 零风险吞下千亿福晟，世茂小心机揭秘
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很多人愣了 ， 世茂税务总监张麟对外表示的意思是 ， “世茂没有收购福晟 ， 所以不会帮他还债 ， 福晟要钱只能等着” 。
关于世茂和福晟的事儿 ， 在今年可以说是地产界最沸沸扬扬的 ， 在一些媒体的渲染下 ， 前所未见的关键词“最大交易额2000亿”、“跨世纪并购”等等 ， 以及许世坛祭出的地产界新概念“大鱼吃大鱼” ， 可谓是赚足了关注度 。 这里面包含着各种极致经典：有各级投资者所关注的巨额资本流向；各企业高管所关注的管理疑云；投机者的取利之机；路人群众的吃瓜谈资......巨大的变动总是紧随着新的投入 ， 正如当年罗斯柴尔德家族的作风 ， 豪赌拿破仑战争的胜败所带来的经济变动 ， 成功之后身价大增；所以世茂福晟的收购传言 ， 注定不会是无月之夜 。 可到如今 ， 收购的声音彻底被打破 ， 不得不让很多置身此事的关注者大吃一惊 ， 世茂究竟想干什么？
【無房|無房 | 零风险吞下千亿福晟，世茂小心机揭秘】
2019年底的时候 ， 世茂要收购福晟的声音到达了顶峰 。 很多媒体有报道 ， 世茂、中国东方资产管理股份有限公司计划分别收购福晟地产40%、30%股权 ， 这个时候框架协议已经签了 ， 资产尽调将会在月底完成 ， 世茂 ， 东方资产和福晟三方各占4:3:3的股份 ， 收购完成后由世茂操盘 。 此前的福晟可谓是四面楚歌 ， 2019年11月以来 ， 福建福晟旗下公司股权累计被冻结次数高达39次 ， 累计涉及冻结的股权金额为16.61亿元；资产总债务已经从2015年的两百亿狂涨到2019年的741.34亿；资金链已经断裂 ， 大量项目停工 ， 土储消化出现的问题已成燎原之火 。 覆巢之下 ， 岂有完卵？福晟的投资人惨不忍睹 。 很多高管当年受福晟“千亿房企”的画饼借钱投资 ， 而到如今 ， 打工打成了债主 ， 不忍离职 ， 又得受无力回天的气 ， 怕是发工资那天都不会高兴；但是外部的大投资者就没那么好脾气了 ， 中信银行在追债无门之后选择报警打算通过司法渠道解决 ， 然而给出的回应是：“资产已经被冻结了 ， 强制执行不了 ， 要钱只能等着 。 ”在此环境下 ， 其他民间以及小投资者就更只能望洋兴叹 。 据传 ， 针对此景 ， 福晟在此时期曾经冀望于福建当地政府提供资金支持 ， 但是被拒绝 ， 类似此种自救措施皆无太大进展 。 至此 ， 多年来以土地收并购扩张为名片的福晟 ， 终究因为土储的消化问题陷入绝境 。 而此时的世茂却是一番截然不同的新气象 ， 同样以收并购见长的世茂在2019年仍然是有条不紊的扩张 。 世茂在2019年进行了约20次的并购 ， 仅上半年的土储增量就超2018全年 ， 下至名不见经传的小企业 ， 大至名企泰禾 ， 都被纳入取地范围之内 。 大力扩张的同时销售业绩亦不落下风 ， 全年业绩2600亿 ， 同比2018年上涨48% ， 颇有“奋六世之余烈 ， 执敲扑而鞭笞天下”之意味 。 “房地产行业难” ， 是2019年地产行业的标签之一 ， 2019年光是倒闭的房企多达400多家 ， 陷入危机的亦不胜枚举 。 但是在行业市场规模不断上升的情况下 ， 灾难 ， 只是整合者的机遇 。 两相对比之下 ， 外界对于世茂会操作“世纪并购”的意图是没有太多质疑的 。 那么 ， 事实就仅此而已吗？
不管如今的福晟有多惨 ， 曾经的福晟也是一只威猛的小老虎 。 在2015年福晟按下快进键 ， 潘伟明喊出十年后8800亿业绩目标 ， 为此 ， 潘伟明制定了土地扩张的战略 。 据统计 ， 仅2016年-2017年 ， 福晟集团在全国的收并购项目多达107个 ， 总货值高达8100亿元 ， 其中2017年是快进幅度最大的一年 。 他们花了800亿 ， 拿了3200亿元货值的土地 ， 在所有房企新增土地货值中排第7位 ， 但是那年他们的销售额仅排在40多位 。 较低的销售能力配合大跨步的拿地速度 ， 这样的布局看起是有些过于冒进 ， 但是并不能说这就是绝对的坏事 ， 只要有到位的消化速度和足够的资金运转 ， 不能说其必败 。 就在2016—2017年 ， 福晟的销售额从约220亿上涨到418.3亿 ， 上涨幅度近80% ， 表现还是相当的好 。 但是在2017年后 ， 问题显现出来了 ， 福晟大量土储难以消化 ， 短期负债占比过高 ， 而销售额难达预期 ， 利润节节下滑 。 到了2019年 ， 据Wind数据显示 ， 福晟2019年中报负债总额为741.34亿元 ， 其中 ， 短期债务占比高达59.82% ， 约为443.47亿元 。 而2016年末福晟的负债总额为300多亿元 ， 三年半负债总额翻倍 ， 但利润率却呈现出下降的趋势 ， 三年的净利率从4.47%降到3.22% 。 这其中最大的原因之一在于福晟的土储结构问题 。 大量的土地为旧城改造 ， 2019年债券跟踪评级报告里提到 ， 截至2018年 ， 福建福晟累计土储土地面积合计为407.11万平方米 ， 对应建筑面积为2294万平方米 ， 但其中约有56.20%为旧改项目 。
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