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地产金陵|谁在“阻碍”房价下跌？曹德旺一语戳中要害，开发商透露重要信号( 二 )



第二类是地方施政主体 。 “想降而不敢降” ， 开发商倒是说出了实情 ， 也说出了隐藏内心多年的苦楚 。 虽然卖房是正常的市场经济 ， 但是房价的定价权却不在开发商手里 。 尤其是“限价”政策的推出 ， 无异于彻底剥夺了开发商的定价权 ， 更把开发商的利润压榨得一干二净 。 有时候 ， 资金链有问题的房企 ， 明明可以通过降价跑量加快回款 。 但是现实是 ， 很多房企采取打折降价措施后 ， 随即就会招致“约谈” 。 不仅如此 ， 还会被同行排挤 。 一来二去 ， 很多开发商干脆宁愿破产 ， 宁愿被收购也不想降价卖房了 。
第三类是银行等利益集团 。 银行发放的贷款中 ， 最高时有60%都是房贷 ， 即便是2020年住房贷款比例有所下调的情况下 ， 个人住房按揭也约占总发放贷款量的30% 。 房价下跌 ， 一方面意味着购房的人会减少 ， 银行的贷款业务量会大幅萎缩 ， 利润会大幅降低 。 需知 ， 房贷是最优质的、最安全的贷款 ， 银行都比较偏好；另一方面 ， 房价大幅下跌意味着“断供”、“违约”的情况也会大幅增加 ， 银行会产生大量“烂账” ， 继而影响银行的利润和运营的稳定性 。 所以从银行运营的平稳和利润的获取层面来看 ， 银行是不希望房价出现下跌的 。 房价上涨越高 ， 事实上银行获得的利润越丰厚 。

到此很多人可能觉得 ， 未来投资炒房更有信心了：一方面即便是调控严加管制的当下 ， 国人的投资买房热情始终未消退 ， 而且很多人口增量城市 ， 房价还在可观地上涨；另一方面 ， 又有那么多人在集体为高房价“撑腰”（阻碍房价下跌） ， 这似乎坐实了“未来买房仍然是最好的投资”的说法 。
事实真的如此吗？我们认为还是要因城而异：首先 ， 不管刚需能不能接受 ， 我都要说 ， 未来大城市 ， 尤其是有人口增量和产业、资源等依托的城市 ， 房价必然还是要涨的 。 即使房价今天被政策压制不涨了 ， 也不代表未来不会涨 ， 这是城市自身实力的反映；
其次 ， 未来城市间的格局分化会更加严重 ， 大多数一二线城市投资买房赚钱 ， 或仍然有机会 ， 虽然不会复制过去的“暴赚” ， 但也大概能轻松跑赢大盘 ， 实现保值的目的 。 相对的 ， 有人口、经济、资源等痛点的三四线城市 ， 可能就没有这么乐观 。 一来 ， 刚刚经历过棚改拉动 ， 房价相当于站在最高点；二来 ， 人口常年流失 ， 留不住人才 ， 产业发展必然受限 ， 资源建设更是无法做到比肩一二线 ， 再加上本地人没钱、外来资金不愿意进来 ， 楼市实际上是没有多少支撑的 ， 更有以上三个痛点突出的城市 ， 房价还存在大幅回调的可能 。 因此 ， 在这些地区投资买房 ， 说白了 ， 都不如把钱存在银行吃利息稳当 。


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