大话地产|如果中国的房价无限上涨结果会怎么样？
【大话地产|如果中国的房价无限上涨结果会怎么样？】
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从中国房价涨跌的轨迹不难看出 ， 自进入房改以后的20多年里 ， 除了2008年、2011年、2014年这三年中的房价有过短暂下跌的“痕迹” ， 其他年份房价都是上涨的 。 其实2008年的房价在受到世界金融危机的影响刚刚出现下跌的征兆后 ， 国家就迅速紧急启动了4万亿的救市资金 ， 把房价从下跌的边缘给拉了回来 。 而2011年、2014年的房价也只是出现过微调 ， 并没有发生深跌 。
现在的情况是 ， 即便今年1至3月份疫情导致房地产停摆、经济增长变负、房价出现明显下跌 ， 很多人认为房地产的寒冬期还会再持续一段时间的预期下 ， 各地的救市措施出台速度更快 。 在政策的力挽狂澜下 ， 全国房地产市场迅速回暖 ， 房价出现普遍性上涨 。 数据显示 ， 6月份70个主要城市房价有63个环比上涨 ， 仅有7个城市的房价下跌 ， 其中涨势最猛的深圳涨幅达到14% 。 由此就让购房者更加坚定房价会始终只涨不跌的的信心 。
那么现实问题是 ， 中国的房价多年来为什么会不停的上涨？如果房价持续上涨 ， 会导致什么样的结果出现呢？借此机会聊聊这个话题 。
首先 ， 中国的房价多年来为什么会持续上涨？第一 ， 房价持续上涨 ， 更多是一种货币超发现象 。 多年来 ， 国内货币超发非常严重 。 2008年末 ， 我国的M2是47万亿 ， 而到了2018年末 ， M2的规模达到185万亿 。 也就是说 ， 10年时间M2差不多涨了4倍 。 而今年上半年 ， M2增加了15万亿 ， 目前我国M2的规模已经达到了207万亿 ， 相当于GDP的2倍 。
货币规模性超发 ， 多出现在经济不景气、增速放缓的时候 ， 金融机构为了稳定经济 ， 通常会采取连续降息、降准等宽松货币政策 ， 试图通过充裕的流动性刺激经济增长 ， 引导资金流向实体经济 ， 降低实体经济融资成本 ， 这是过去的一贯做法 。
但是我国的经济增长模式已经由过去粗放式的高速增长 ， 向精细化的高质量发展转变 ， 实体经济并不好做 ， 即便市面上有大量的货币流动 ， 企业出于风险考虑也不敢大量使用 。 而有钱人没有更好的投资选项 ， 只能把超发的钱用于投资房产 ， 导致多年来房价涨个不停 。
第二 ， 房价持续上涨 ， 与土地价格不断上涨密不可分 。 城市的土地资源本来就非常有限 ， 特别是人口密度最大的一线城市 ， 房地产经过20多年的发展 ， 原来的城市土地几乎被开发殆尽 ， 房价也被不断推向新高 。
以上海为例 ， 2008年的时候 ， 上海的房价1.5万/平方米 ， 而到了2018年底的时候 ， 上海的平均房价已经达到6万元/平方米 ， 10年的时间足足上涨了4倍左右 。 其他的一线城市同样如此 ， 土地价格普遍已经达到建房总成本的六成以上 ， 足见地价对于房价的影响是何等的重要 。
而为数众多的三四线城市 ， 由于经济发展受制于人口、资源、产业、政策等因素影响 ， 迟迟难以得到根本性扭转 ， 产业结构单一的瓶颈也无法得到实质性突破 。 但是通过卖地所能获得的收入 ， 却成为长期支撑地方经济发展的重要组成部分 。 因此即便在遭遇百年不遇的新冠疫情 ， 地方仍然无法摆脱对土地的依赖 ， 救市的本质其实还是为了挽救地方的土地经济 。
房价无限上涨会导致什么样的后果出现？第一 ， 房价不可能无限上涨 。 以三四线城市为例 ， 10年前没有炒房资金进入的时候 ， 房价在2000多元 ， 居民月均工资收入也在2000多元 ， 基本上月工资收入可以在当地买到1平米面积的房子 。 但是如今的房价都在万元以上 ， 而工资收入却只有4000元左右 ， 房价一样上涨了3、4倍 ， 但房价收入比却被拉开了更大的距离 。
房价上涨是靠需求拉动的 。 但是如今房产已经占到了家庭总资产的77% ， 96%的城镇居民家庭拥有1套住房 ， 户均拥有1.5套 ， 中国人已经普遍不缺房子了 。 现在的市场需求主体仅限于少量的刚需、改善型需求和城市迁移需求 。 但是受制于房价太高 ， 有限的需求也被抑制住了 。 而高房价还延缓了城市化进程 ， 导致农民没钱进城为高房价接盘 。
人口方面 ， 新生人口已经连续出现三年下滑 。 而根据社科院数据分析 ， 人口负增长很可能提前到2027年到来 ， 老龄化社会提前还将导致早期出生的人口数量逐渐减少 ， 市场也将进入增量房时代 。 那么在未来10年不到的时间 ， 中国的人口总量减少可能已经无法逆转 。 而与人口密切相关的住房需求量减少 ， 房价上涨也将失去最基本动力 。
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