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北京楼市|2020半年度北京楼市分析——同为一线为何火不过沪深

2020H1北京楼市什么样？
01
土地市场：热而不火
2020年上半年 ， 北京涉宅土地在成交建面和楼面均价都创下新高 ， 其中楼面均价大幅跳升42.6%达到35338元/㎡ 。 上半年出让的28宗涉宅土地中 ， 楼面均价高于4万元/㎡的达到了11宗 。
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【注】：统计口径为纯商品房和限竞房 ， 不含共有产权房
但是土地的量价齐升却并不意味着土地市场完全进入火热状态 。 由于土地并不是同质要素 ， 因此不同年度的土地价格不能直接对比 。
2020年上半年出让的28宗涉宅土地分布在21个板块里 ， 除石景山古城和门头沟新城两个板块之外 ， 2020年的土地价格并未较以往有较大突破甚至还有所下降 ， 因此很难说土地市场有多火热 。
楼面价高于3万元/㎡的9个板块中 ， 6个板块位于城六区 ， 而位于郊区的大兴旧宫、房山长阳和门头沟新城也是发展多年的成熟板块 。
因此我们可以看出今年的楼面价走高是源于供地质量提升 。
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但面对供地质量的提升 ， 开发商们还是保持着冷静 ， 以“东坝三兄弟”为例 ， 北京挂出的东坝三宗地块中 ， 两块为F1住宅混合公建（70%住宅+30%公建） ， 一块为R2纯住宅地块 ， 最终F1性质的两块地因无人报名被撤下 ， 纯住宅性质的613地块成功出让 。
而开发商们之所以如此克制 ， 还是因为北京的新房销售市场冷热分化太过严重 。
02
新房市场：冷热分化
上半年的新房市场呈现明显的两极分化 ， 交通便利、配套完善的项目开盘去化率多能维持在七成以上 。
而一些偏远地区的项目开盘去化率往往不足20% ， 甚至直接转顺销 。
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过去两年 ， 限竞房占供应的绝对主力 ， 由于大多附有7090限制 ， 所以产品主要针对首置和刚改 ， 改善性需求属于被市场遗忘的需求 。 而新入市的纯商品房们整体上瞄准改善 ， 但从目前的开盘和蓄客情况来看并没有大家期待中“久旱逢甘霖”的场面 。
有的项目首开时对外声称100%去化 ， 但实际情况是考虑精装等配置后 ， 该项目的入市价格并不比板块内之前的纯商品房更高 ， 而且在这种情况下第二天仍然有清退房源 。
有的项目申请预售证时取得了66800元/㎡的备案价 ， 首开时选择仅以58000元/㎡左右的价格入市 ， 无论是户型还是健康配置上都相当优秀 ， 但结果是被寄予厚望的大户型产品仍然销售情况不佳 。
要知道2019年中海望京府相同面积段的139㎡户型可是顶着75000元/㎡（72370元/㎡的最高限价+捆绑装修包）的价格两开两罄 。 可谓同品（质）不同命 ， 主要就在于58000元/㎡的价格仍然突破了板块之前的最高价 。
2020H1北京楼市市场表现分析
北京楼市2020年上半年表现的原因可以总结为：有限总量下供给端结构性调整带来的摩擦 。
有限总量是指政府严控北京这种特大城市的规模 ， 每年供地量十分有限 。 而供给端结构性调整是指不限价的纯商品房入市占比开始提高 。
摩擦之一：供应结构的调整并未伴随着需求结构的调整 。 北京的调控政策并未有任何放松 。 认房认贷认记录+二套非普宅八成首付基本堵死了置换需求 ， 面对供给均价的快速提高 ， 新入场的购买力有所不足 。 以首置刚改为主的需求对交通和配套的敏感度极高 ， 故产生了新房市场的冷热分化 。
摩擦之二：纯商品房的入市往往会拉高区域价格水平 ， 由于调控政策并未调整 ， 想让消费者认可这一新的价格水平需要时间和产品力 。
摩擦之三：限竞房维权潮提高了开发商通过产品力强化购房者置业逻辑的难度 ， 购房者更认可看得到的配套 ， 进一步加剧了新房市场的冷热分化 。


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