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北京楼市|2020半年度北京楼市分析——同为一线为何火不过沪深( 二 )


摩擦之四：面对纯商品房的竞争 ， 限竞房们加速出货 。 在目前的市场中 ， 限竞房仍然是成交主力 ， 限竞房们为了加速出货推出的各种优惠和增配导致了购房者预期房价短时间内不会上涨 ， 从而更多地选择持币观望 。
下半年策略建议
1. 调产品
回顾北京楼市上一次调结构 ， 也就是限竞房替代纯商品房的2016年 。
2015至2016年 ， 北京逐步“豪宅化” ， 普宅几乎完全销声匿迹 ， 五环外的项目都是均价六万起 。 政府直接一步到位推出史上最严调控（直至最近才被深圳超越） ， 需求端认房认贷认记录+二套非普宅八成首付 ， 供给端大批量、集中推出限竞房地块 。
看起来算是供需结构匹配 ， 但最初的限竞房仍因为高低配等原因被戏称为“陷阱房” ， 并不被市场认可 。 因为开发商们的操盘逻辑还停留在豪宅化时期“做利润”上 。 直到纯洋房社区+89㎡三面宽产品普及之后限竞房的销售情况才开始转好 。
因此本次供给端结构性调整不应止于供地结构调整 ， 开发商的产品结构也应该调整 。
从目前来看 ， 小户型控总价是普遍采用的思路 。 即：通过做小面积 ， 使得纯商品房在总价上接近限竞房 ， 从而在调控政策不放开的情况下实现较好的销售 。
但如前所述 ， 目前的主力客群还是在首置和刚改 ， 住宅的功能性是这类客群的敏感点 。 如何在限竞房们的基础上继续向 “控面积的同时不损失太多功能性” 深挖将是重中之重 。
2. 塑信心
除了产品端调整方向 ， 强化置业逻辑也是必不可少的手段 。
特别是在纯商品房和限竞房同台竞技的当下 。 如何向购房者说明纯商品房项目在规划、户型、配置、园林和物业上的提升值得上相对于限竞房的价差将是营销部门的重点 。
由于限竞房们开始进入交付阶段 ， 近期的维权潮屡见不鲜 。 在当前供给端结构调整的背景下 ， “完美交付”不是上一个项目的结束 ， 而是下一批项目的开始 ， 值得开发商们花大力气去做 。
3. 控地价
限竞房之所以出现维权潮 ， 就在于经历了2016年“供地荒”之后开发商们急于拿地 ， 导致地价和销售限价差距过小 。
在这次供地结构调整中开发商们应该吸取教训 。 对于意向地块一定要工作前置 ， 包括地块可研和合作开发的引入 ， 或者干脆介入一级开发 。
（责任编辑：常丹丹 HO016）


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