律动律享|高斌：警惕！政府招商引资项目投资协议易触及的五条“合规红线”
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高斌
澜湄律师事务所副主任、管理合伙人 ， 2004年毕业于中南财经政法大学 ， 经济法专业 ， 从事法律专业工作16年 。
主要执业领域：政府顾问、企业顾问、融资融券、土地开发及基础设施建设、民商事争议解决 。
地方政府（开发区、园区管委会）的招商引资工作对拉动地方经济总量增长、增加地方财政收入、提升地方就业、增强地方基础设施建设投入等具有显著的效应 ， 地方党委、政府也在持续不断的转变招商引资工作观念、创新招商引资工作方式 ， 大力开展产业链招商、精准招商、上门招商、点对点招商 ， 强化招商引资项目的要素保障服务 ， 有力的强化了招商引资工作的各项实体效应 。
招商引资项目的落地往往以签署各类项目投资协议作为重要标志 ， 实践中 ， 地方政府在极力推进招商引资工作的过程中 ， 基于对工作效率和成效的高标准追求 ， 往往会在项目投资协议对项目要素保障服务内容作出一些特殊、创新的安排 ， 而这些安排极易触及“合规红线” 。 笔者多年来长期致力于县区级人民政府（开发区、园区管委会）的法律顾问服务 ， 对招商引资项目投资协议的合规性审查是日常核心的顾问工作之一 ， 现结合实践经验 ， 尝试对政府招商引资项目投资协议易触及的“合规红线”进行系统性梳理 ， 以期对进一步识别政府招商引资项目投资协议合规风险、提升政府招商引资工作的合规质量有所裨益 。
红线一：定向协议供地
几乎所有的招商引资项目均涉及土地供应这一要素保障 ， 实践中 ， 一些招商引资项目投资协议会直接就土地供应所涉的地块位置、面积等事项进行具体安排 ， 存在较大的触及“定向协议供地”这一合规红线的可能：
?（一）1994年《城市房地产管理法》第十三条第一、二款规定：“土地使用权出让 ， 可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式 。 商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地 ， 有条件的 ， 必须采取拍卖、招标方式；没有条件 ， 不能采取拍卖、招标方式的 ， 可以采取双方协议的方式 。 ” 此处规定了“可以”采取招拍挂或者协议方式 ， 实质上以法律规定方式允许出让部门根据情况判断选择公开竞价或是协议出让方式 。 这一规定 ， 给土地出让部门一个很大的选择范围 ， 一定程度造成了特定时期出让方式难以界定、大量采用协议出让方式难以约束的问题 。
?（二）2004年3月31日 ， 国土资源部、监察部发布《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（国土资发[2004]71号） ， 规定：各地要严格按国家有关政策规定界定《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施前的历史遗留问题 ， 不得擅自扩大范围 ， 也不得弄虚作假 ， 变相搭车；要加快工作进度 ， 在2004年8月31日前将历史遗留问题界定并处理完毕；8月31日后 ， 不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权 。 这一规定即为著名的“8.31大限” 。
?（三）于2007年10月1日实施的《中华人民共和国物权法》第一百三十七条第二款规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的 ， 应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让 。 严格限制以划拨方式设立建设用地使用权 。 ”
?（四）原国土资源部于2007年11月1日施行的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）第四条进一步明确“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的 ， 应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让 。 前款规定的工业用地包括仓储用地 ， 但不包括采矿用地 。 ”
根据上述规定 ， “经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的”必须采取招标、拍卖或者挂牌等公开竞价的方式出让 ， 不得采取“定向协议供地”的方式供地 。
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