律动律享|高斌：警惕！政府招商引资项目投资协议易触及的五条“合规红线”( 二 )
红线二：毛地出让
实践中 ， 一些招商引资项目投资协议会直接约定将不具备开发使用条件（包括但不限于未完成土地征转报批手续、未完成对地上建构筑物的征收和拆除、未实施三通一平等）供给投资方 ， 该项安排存在较大的触及“毛地出让”这一合规红线的可能：
?（一）违反了《国土资源部、住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土资发〔2010〕151号）“四、严格住房建设用地出让管理……土地出让必须以宗地为单位提供规划条件、建设条件和土地使用标准 ， 严格执行商品住房用地单宗出让面积规定 ， 不得将两宗以上地块捆绑出让 ， 不得“毛地”出让”和《国土资源部关于加大闲置土地处置力度的通知》（国土资电发〔2007〕36号）“二、实行建设用地使用权“净地”出让 ， 出让前 ， 应处理好土地的产权、补偿安置等经济法律关系 ， 完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发 ， 防止土地闲置浪费”的规定 。
?（二）存在面临《关于严格落实房地产用地政策促进市场健康发展的通知》（国土资发〔2010〕204号）“三、严格执行招拍挂出让制度和操作程序,规范房地产用地出让行为……省(区、市)国土资源止管部门要加强对市、县招拍挂出让公告的审查,对发现存在超面积出让、捆绑出让、“毛地”出让、住宅用地容积率小于1、出让主体不合法等违反政策规定的出让公告,及时责令市、县国土资源主管部门撤销公告,重新拟定出让方案 。 违反规定出让的,应责令立即终止出让行为,并依法追究责任”的风险 。
红线三：违规融资
实践中 ， 一些招商引资项目投资协议会涉及对原本应由政府一方投资完成的事项（包括但不限于征地拆迁、基础设施建设等土地一级开发整理事项）约定由投资方负责投资实施 ， 并对投资方投资款项的后续处理作出条款安排 ， 该项安排存在较大的触及“违规融资”这一合规红线的可能：
?（一）财政部、发展改革委、人民银行、银监会于2012年12月24日联合发布实施的《关于制止地方政府违法违规融资行为的通知》（财预〔2012〕463号）明确“严禁直接或间接吸收公众资金违规集资” ， 提出“切实规范地方政府以回购方式举借政府性债务行为” ， 并“坚决制止地方政府违规担保承诺行为” 。
?（二）国务院于 2014年9月21日发布实施的《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》（国发〔2014〕43号）提出“加快建立规范的地方政府举债融资机制” ， 并明确“对地方政府债务实行规模控制和预算管理” ， 同时对“控制和化解地方政府性债务风险”和“妥善处理存量债务和在建项目后续融资”等工作作出了具体要求 。
【律动律享|高斌：警惕！政府招商引资项目投资协议易触及的五条“合规红线”】?（三）财政部于2017年5月28日发布实施的《关于坚决制止地方以政府购买服务名义违法违规融资的通知》(财预〔2017〕87号)提出“坚持政府购买服务改革正确方向” ， 要求“严格按照规定范围实施政府购买服务”和“严格规范政府购买服务预算管理” ， 并明确“严禁利用或虚构政府购买服务合同违法违规融资” 。
根据上述规定 ， 由社会资本投资实施征地拆迁、基础设施建设等土地一级开发整理事项 ， 并由政府或政府平台公司采取保底收益、回购安排、投入返还等方式进行后续处理的 ， 存在较大的被认定为政府通过企事业单位隐性增加政府债务、违法违规融资的合规风险 。
红线四：违规返还土地出让金
实践中 ， 为了促成招商引资项目尽快落地实施 ， 政府一方会在招商引资项目投资协议中对向投资方全部或部分返还项目土地出让金作出安排 ， 该项安排存在较大的触及“违规返还土地出让金”这一合规红线的可能：
?（一）财政部于1992年9月21日发布实施的《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》第四条明确“土地使用权有偿使用收入归中央政府和地方政府所有 ， 由财政部门统一负责征收管理 。 土地出让金由土地管理部门代收代缴；土地收益金（或土地增值费）由房地产管理部门代收代缴” 。
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