中年|天赋6万3 新都会4万2？杭州二手房网签价背后的“潜规则”
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最近 ， 我们实探了好几个交付红盘 。
可一写到小区二手房价（或预估） ， 总会引发比较大的争议 。
比如 ， 出现一套低价成交 ， 立马就有大拨业主现身抗议：说房子多么多么好 ， 肯定是做低避税了 ， 并表示已有高价线下草签……
出现高价成交呢 ， 又会有吃瓜群众质疑：怎么可能这么贵 ， 估计含车位或者房源位置特别好吧……
用某一套二手房成交价 ， 来代表一个小区 ， 的确有失偏颇 。
因为决定二手房价的因素太多了 ， 除了行情走势 ， 还有户型、楼幢、楼层、装修、赠送面积、车位 ， 及是否满两年等等 。
就像没有两片完全相同的叶子 ， 世上也没有两套完全相同的二手房 。
01
去年底交付的景瑞天赋 ， 是典型案例 。
《层楼》前不久在文章中提到 ， 持续挂牌半年后 ， 天赋终于在6月出现成交 ， 并给出了一个价格口径：未满两年高层 ， 签约价5万1-5万3 。
结果 ， 有一位业主粉丝在后台激动留言：天赋最近一套网签价是5万8 ， 并强烈要求我们修改价格 。
好找房平台显示 ， 确实有一套单价58352元/㎡的房源成交 ， 面积137.1㎡ ， 总价800万 。 但还有一个关键信息 ， 这是一套6楼房源 ， 总楼层仅9层 。
大家没有猜错 ， 经证实 ， 它并不是高层 ， 而是一套洋房 。
而且还位于天赋5号楼（8跃9洋房 ， 南向第二排 ， 未直面机场高速） ， 实际成交也不是800万 ， 而是820万 。
“带一个车位且满两年 ， 才卖到了这个价格 。 ”中介小伙说 。
本文插图
天赋网签价格
谜题就此剥开 ， 去掉36万的车位 ， 实际单价约5万7 ， 加上满两年+洋房 ， 自然要比未满两年的高层贵得多 。
事实上 ， 天赋还有更高的成交价 。 6月底网签的一套顶跃（11跃12） ， 面积169㎡总价1080万 ， 折合单价高达63593元/㎡ 。
但 ， 这也不是顶跃的真实价格 。
这套顶跃的成交经纪人告诉我 ， 房子已满两年 ， 实际总价其实是1180万 。
含一个48万的子母车位 ， 和装修成本 ， 总计折算100万 ， 没有进入网签价格 ， 也省下了这部分的个税和契税成本 。
也就是说 ， 不计车位 ， 这套顶跃的真实成交价接近6万7 。
那你说天赋的二手房价 ， 是5万1、还是5万7 ， 抑或6万7呢？显然 ， 无视物业类型等因素谈价格 ， 是极不客观的 。
02
即便同小区、同物业类型 ， 网签价也会天差地别 。
比如 ， 2018年底启动交付的文晖豪宅——万科新都会1958 ， 纯高层住区 ， 主打125-166㎡改善户型 。
交付一年半年来 ， 成交样本不多 ， 价格走势却十分诡异：
2019年6月网签价44364元/㎡、2020年1月网签价43885元/㎡、2020年5月网签价60599元/㎡、2020年6月网签价42131元/㎡、2020年7月网签价45156元/㎡……
要知道 ， 目前新都会1958挂牌的12套房源 ， 最低5万2 ， 最高7万；同板块在售的中海望庐 ， 精装高层也要48200元/㎡ 。
当然 ， 最神奇的是 ， 成交价画出了一条反差极大的“倒V”曲线 。
但你若想以不到5万的价格 ， 入手一套新都会1958 ， 又是绝无可能的 。 “原因很简单 ， 这批房子基本没满两年 ， 又是大户型 ， 通常会选择做低总价来避税 。 ”附近中介门店表示 。
本文插图
新都会1958实景图
比如 ， 今年1月网签的139㎡ ， 表面成交总价610万 ， 实际成交总价725万（前后可省下各种税费10万左右） ， 而且不含税 。
也就是说 ， 若算上实际需缴纳的增值税（30多万） ， 实际成交单价接近5万5 。
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