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中年|天赋6万3 新都会4万2？杭州二手房网签价背后的“潜规则”( 二 )


还有今年6月成交的那套单价仅4万2的166㎡ ， 实际成交总价其实高达930万 ， 折合单价5万6 。 算上增值税 ， 实际单价5万8 。
总的来说 ， 新都会1958的真实成交价 ， 在5万5-6万之间 。
但有一说一 ， 新都会1958的成交量真得少 。 杭州某主流中介门店后台 ， 至今才成交了3套 。
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不难看出 ， 左右二手房价的因素 ， 既有来自客观的 ， 也有来自主观的 。
客观因素主要指二手房本身的基本属性 ， 比如物业类型、装修好坏、户型优劣、是否满两年 ， 是否带车位 ， 品牌等 。
但即便上述条件无限相似 ， 不同楼层、不同楼幢 ， 成交也会有一定出入 。
以时代奥城为例 ， 7月刚成交的两套139㎡ ， 均位于13幢 ， 都是不满两年带车位房源 ， 成交总价却分别是810万和800万 。
因为它们楼层不一样 ， 前者20楼中高楼层 ， 后者26楼属于高楼层 。
同样是时代奥城 ， 位于小区中心位置的9幢 ， 最近成交的一套5楼144㎡ ， 带车位不满两年 ， 总价870万 ， 去掉车位后单价5万7 。
小区最北侧的13幢楼 ， 一套同等面积的26楼房源 ， 去车位后单价仅5万4 。
中年|天赋6万3 新都会4万2？杭州二手房网签价背后的“潜规则”
本文插图
时代奥城实景图
而主观影响二手房价的 ， 则主要是人为做低或做高房价 。
做低总价 ， 最大的好处是降低交易成本 。 5.3%的增值税及附加 ， 可不是小数目 ， 每100万就相差5万3 。
再算上相应减少的个税、契税和中介费 ， 绝对可观 。 但这只适用于不差钱的买家 ， 毕竟差额部分要以现金方式补齐 。
所以 ， 对于那些短期支付能力有限的购房者来说 ， 更喜欢“做高”房价 。
比如 ， 把车位、软装等无法贷款的成本 ， 一起做进总价 。 虽然首付款、利息有所增加 ， 但一次性要拿出的现金就少了 。
当然 ， 主观上还有很重要的一个影响因素 ， 就是买卖双方个人的性格和财富状况 。
如果是一个很有钱的买家 ， 信息不对称之下对价格又不敏感 ， 说不定就会出现一个比较高的成交价 。
反之 ， 要是遇上一个预算有限的买家 ， 精明又擅长砍价 ， 那最终的成交价也极有可能被磨到很低 。
当然 ， 若是卖家急售 ， 那价格上也会出现一定让步 ， 最终一定程度上低于市场成交价 。
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如果大家仔细观察一些新交付的网签价 ， 还可以发现一个有趣现象：
起初网签价普遍较低（甚至特别低） ， 2—3个月内一路升温 ， 直至出现超高单价成交 ， 此后逐渐趋于平稳 ， 最后随行情而调整 。
比如天璞 ， 去年底首套网签价只有3万6 ， 之后一路上升到5万、5万5 ， 甚至6万多 。 期间虽仍有少量低价成交（7月一套108㎡网签价4万1 ， 总价做低） ， 但主流成交价在5.5-6万之间 。
之前的滨江金茂府、留香园、锦绣之城、江南之星、海德公园等热门交付盘 ， 大致都是这个走势 。
中年|天赋6万3 新都会4万2？杭州二手房网签价背后的“潜规则”
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为什么会这样？主要是因为交付初期 ， 未满两年房源居多 ， 部分投资客又急于出货 ， 价格本来就会相对低一些 。
加上小区二手价格体系未形成 ， 更容易做低总价 ， 所以经常会出现一些网签价超低的房源 。
超低价房源不真实 ， 超高价房源又充满“水分” ， 而倒挂作为新房摇号的核心指标 ， 至关重要！所以 ， 我们应该如何准确判断一个小区的二手房价？
首先 ， 要尽量选取一个交付时间较长的小区 ， 如网签至少要有3个月数据 。 且成交样本要足够大 ， 才有参考价值 ， 不然只能作为一个有限参照物 。
然后 ， 可以学评委打分一样 ， 去掉最低最高分 ， 取平均值或中间值 。 这样的数据 ， 相对更加真实 。


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