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深圳楼市叫停商务公寓审批，专家称十万套商务公寓将成“绝版”

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南都讯 采访人员孙雅茜 继深圳、东莞接连推出“史上最严楼市调控”新政之后 ， 深圳再次释放楼市调控信号 ， 紧急叫停商务公寓审批 。 7月31日下午 ， 深圳市规划和自然资源局、深圳市住房和建设局联合发布《关于停止商务公寓的审批通知》 ， 宣布全市范围（含深汕特别合作区）停止新的商务公寓项目审批；鼓励已批商务公寓项目转为可售型人才房；减少商业用地比例 ， 增加居住及配套用地比例 。

现象：商务公寓类住宅化
对深圳置业者而言 ， “不限购、不限贷”的商务公寓 ， 在过去一段时间以来 ， 已经成为手中无“房票”者投资不动产的首要考虑对象 。 在部分住宅新盘供应有限的片区 ， 购房者对能够参与学位积分的商务公寓颇为追捧 ， 甚至曾出现过新盘入市前夜 ， 通宵排队的案例 。
对此 ， 此次两部门在与《通知》同步发布官方解读中表示 ， 商务公寓早期在一定程度上发挥了商务办公区配套的作用 ， “近年来 ， 商务公寓呈现出明显的类住宅化倾向 ， 已偏离“服务商务人士”“短期住宿”的目的” 。

供应：“10套新房里 ， 4套是商务公寓”
对于这类“楼市投资新宠” ， 深圳在前年“731楼市调控”新政中就已经的给予“重拳” ， 提出各类新供应用地（含招拍挂、城市更新、征地返还用地等）上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途；企业整体持有年限与土地出让年限应当一致 ， 对外出租单次租期原则上不超过10年；通知发布之日起 ， 个人、企事业单位或社会组织等法人单位新购买的商务公寓 ， 自取得不动产权登记证书之日起5年内禁止转让 。
【深圳楼市叫停商务公寓审批，专家称十万套商务公寓将成“绝版”】去年年底 ， 前述商务公寓“只租不售”内容被取消 。 中国城市经济专家委员会副主任宋丁彼时接受采访时表示 ， 深圳住宅市场相对来讲是有限的 ， 商务公寓是一个很大的弥补 。
深圳中原地产监测的数据显示 ， 2018年深圳商务公寓的供应面积为133.51万平方米 ， 相比2017年下降0.4% ， 这也是2014年之后商务公寓供应增速首次出现下降 。
2019年 ， 截至11月 ， 深圳的商务公寓总供应面积达139.18万平方米 ， 已经超过去年全年供应水平 。
“715新政之后 ， 也出现了有些资金开始炒商务公寓的现象” ， 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说 。
“10套新房里 ， 6套是住宅 ， 4套是商务公寓” ， 李宇嘉在接受南都采访人员采访时表示 ， 当前深圳市场上商务公寓新盘供应量很大 ， “客观上是补充住宅供应不足 ， 但源头上违反了土地用途管制和空间规划 ， 是违法、不合规的 ， 而且很多商务公寓产品的居住成本和销售成本都很不理想” ， 李宇嘉说 。

趋势：减少商业增加居住及配套
此次发布的《通知》中提出 ， 优化城市主副中心和组团中心内各功能用地规划布局 ， 减少商业用地比例 ， 增加居住及配套用地比例 。 “此举将对对深圳市场目前存在的商业供过于求 ， 住宅供不应求的现象进行调整” ， 美联物业深莞惠董事总经理江少杰向南都采访人员说 。
江少杰说 ， 过去10年深圳市场公寓供应量越来越多 ， 商务公寓产品已经跟其推出时的原意有所违背 。 同时 ， 公寓位置非常核心 ， 住宅反而很难在核心片区拿地 ， 在供应上存在结构失衡 。 “包括‘715’新政在内 ， 深圳过去的楼市调控政策一直是‘买时间’ ， 压抑需求端 ， 但永远压抑不是办法 ， 要有供应量上来 ， 才能真正平衡供需” ， 江少杰认为 ， 此次《通知》出台的最核心原因 ， 是意在希望能有更多的住宅供应市场 。
同时 ， 江少杰也提出 ， 现有政策提出鼓励已批商务公寓项目转为可售型人才房 ， 但在具体实施过程中还需要看是否会有补充细则出台 。 “从我们目前的统计来看 ， 深圳同片区住宅跟公寓存在20%的差价 ， 但仍跟目前规定的人才房售价有所差距 ， 未来会不会有细则出台对房企进行鼓励？”

未来：十万套商务公寓将成“绝版”
南都采访人员注意到 ， 依照深圳市住建局此前之前公布的2020年下半年深圳市计划入市商品房情况 ， 2020年下半年深圳市计划入市的商务公寓111.33万平方米 ， 18732套 。 依据《通知》内容 ， 这些商务公寓仍具备以商务公寓身份入市的“入场券” 。 而依据江少杰估算 ， 深圳仍将有约10万套左右的商务公寓处于已建、在建和正在审批的阶段 ， “这些商务公寓会是绝版 ， 未来商务公寓将成为稀缺品 ， 短期看来商务公寓类产品有可能会更火 ， 对于没有房票的购房者来说 ， 未来在深圳将会是住宅买不到 ， 公寓没得买 ， 错过这批商务公寓 ， 未来想在深圳买房将没机会了” 。


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