城市财经|深圳楼市今天再补刀！利好东莞、南沙、珠海、惠州，尤其是佛山！
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作者：公子小白
01
时间飞逝 ， 深圳“715”大调控 ， 已经半个月了 。
按照新政 ， 深圳户籍人口购房 ， 也需要落户满三年 ， 且连续缴纳了3年社保方可购买 。 当然 ， 如果刚落户过来 ， 已经连续缴纳了五年社保也可以买 。
这道史上最强的调控 ， 如同一把铡刀 ， 直接将深圳二手房的成交量腰斩弃市 。
根据最新数据显示 ， 新政前深圳二手房网签量在1700套以上 ， 7月16日 ， 直接咔嚓到了217套 ， 后两天甚至只有几十套 。
没办法 ， 新政之下 ， 很多人一夜之间没了购房资格 ， 很多正在看房途中的炒房客 ， 也不得半道折回 。
就在今天傍晚 ， 深圳楼市再出大招：深圳市规划和自然资源局发文 ， 宣布停止审批商务公寓 。
深圳的商业用房很多 ， 确实需要停止审批 ， 此外更需要停止的是写字楼等商业用房的土地审批 。 傍晚这道新政 ， 影响有二：
1、由于公寓不限购 ， 现在停止公寓土地审批 ， 意味着以后深圳的公寓数量将减少 ， 没有户口的人 ， 在深圳将更加难以购买居住形态的房子 。 2、对于商品房市场是个好消息 ， 公寓用地审批停止 ， 目的就是要增加住宅用地 ， 一定程度上可以稳定深圳商品房市场 。
在补刀之后 ， 深圳的购房需求被压制得更加厉害 。
但深圳人的购房需求仍在 ， 既然深圳不能买 ， 就只能转战深圳周边了 。
换言之 ， 深圳出台的里程碑式调控 ， 利空深圳 ， 利好大湾区其他城市 ， 包括广州、东莞、惠州、佛山、珠海、中山等 。
在这些城市中 ， 东莞、广州南沙和惠州 ， 应该是利好的最大享受者 ， 尤其是东莞 。
但东莞上半年楼市也非常火热 ， 在感知到了压力之后 ， 东莞也在深圳之后立刻加磅调控 ， 堵上了漏洞 。
东莞新政虽然没有深圳严厉 ， 但也算够厉害的 ， 对二手房也开启了限购 ， 需要一年社保 。
于是 ， 东莞在堵上窟窿之后 ， 没法享受到深圳外溢的购房需求 。
理论上来说 ， 惠州和南沙应该是最大利好享受者 ， 前者不限购 ， 后者有潜力 ， 是自贸区 。
02
南沙看似可以 ， 但是前两天高层召开的房地产座谈会上 ， 广州是被受邀者之一 ， 回来后虽然还没加磅调控 ， 但南沙的政策已经收紧了 ， 从办理手续的周期上 。
南沙本科学历就可以直接购房 ， 但需要人才证 ， 据当地中介介绍 ， 以前办理这个证一周就可以 ， 现在两个月都难办下来 。
此外 ， 本号也不看好南沙 。 首先 ， 南沙已经涨起来了 ， 后续的想象空间不怎么大 ， 此外 ， 南沙尚处在发展初期 ， 兑现涨幅 ， 需要漫长的时间 。
惠州不限购 ， 但是惠州的新房太多了 ， 原本与深圳规划的对接轨交 ， 由于不具备资格 ， 也黄了 。
如果今年826深圳没有扩容 ， 惠州的临深区域没有划入深圳 ， 那惠州势必会跌一波 。
换言之 ， 投资惠州 ， 其实就是对赌深圳会不会扩容 。 本号以为 ， 826扩容概率不大 ， 广州是最大的阻力 。
深圳调控之后 ， 广州南沙没有起势 ， 珠海反倒起势了 。
珠海上半年就涨了很多 ， 打的就是深圳牌 ， 炒作的是深珠通道（尤其是北围片区） ， 这个还在云里雾里的概念 。
易居研究院公布的《2020上半年中国百城房价报告》告诉我们 ， 有11个城市上半年涨幅超过了20% ， 其中珠海领涨全国 ， 上半年新房涨幅高达31% 。
上涨逻辑很明确 ， 在粤港澳大湾区规划中 ， 珠海地位相当高 ， 尤其是横琴新区 ， 再加上澳门与珠海合作这个概念 ， 以及深珠通道这个概念 ， 珠海的燃点十足 。
最关键的是 ， 作为粤港澳大湾区核心城市之一的珠海 ， 在几个城市里限购是最宽松的 ， 高新区甚至在去年直接放开了限购 ， 非户籍人口在珠海高新区买房不再受社保限制 。
这就如同给了一个需求倾泻而出的豁口 ， 珠海房价水涨船高 。
对于珠海 ， 本号比较看好 ， 看好是因为其环境溢价和管理层重视这两个层面 。 至于深珠通道这个概念 ， 听听就可以 ， 别当真 ， 从规划到开建到落地 ， 估计需要十多年时间 ， 周期太长 。
中山楼市 ， 早就被深中通道超过好几轮 ， 虽然上涨空间依然有 ， 但相比于其他城市 ， 看好程度略差一些 。
在一众城市中 ， 本号最看好东莞与佛山 ， 奈何东莞加磅 ， 只剩下佛山了 。
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