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南京|南京楼市调控背后的博弈：万人摇号与高价地项目“捂盘”

导读：南京为什么要进一步收紧楼市呢？
来   源丨21世纪经济报道（ID：jjbd21）
作   者丨唐韶葵
编   辑丨徐旭
南京|南京楼市调控背后的博弈：万人摇号与高价地项目“捂盘”
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图片来源 / 图虫
继杭州、宁波等之后 ， 长三角中的南京也加入了新一轮楼市调控城市之列 。
7月底 ， 南京市发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》 ， 涉及土地出让、刚需购房、离异人群限购、热门楼盘销售管理等多个方面 。 其中最引人关注的是 ， 对于夫妻离异后买房的限定 。 通知明确 ， 夫妻离异的 ， 任何一方自离异之日起2年内购买商品住房的 ， 其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算 。
一石激起千层浪 。 而这一切源于今年自复工复产以来 ， 南京楼市出现了万人摇号、高价地频出、高价盘捂盘惜售等异常情形 。
近期一个位于南京江北核心区的江畔都会上城 ， 共计223套精装房源 ， 最终由11890组购房者参与摇号 ， 中签率不到2％ 。 在南京 ， 与之类似的“万人摇”楼盘还不少 。
不过 ， 相比长三角中的另一省会城市杭州的全城热销 ， 南京则只有部分高性价比的项目热销 ， 整体并没太热 。 据中指研究院数据显示 ， 南京今年上半年 ， 商品住宅成交354.61万平方米 ， 同比增长11.78%；成交均价28554元/平方米 ， 同比增长4.21% 。
那么 ， 南京为什么要进一步收紧楼市呢？
万人摇号与超低中签率
与杭州相近的是 ， 南京楼市也出现了万人摇、超低中签率等现象 。
事实上 ， 2018年开始 ， 南京楼市的中签率就趋低 。 2018年12月 ， 江北高新神盘亚泰山语湖共有13105组购房者参与报名 ， 本次开盘共64套房 ， 中签率低至0.48% ， 创下当年最低中签率 。
进入2020年 ， 南京市区性价比较高的楼盘持续保持较低中签率 。 据不完全统计 ， 上半年南京最难买的10家楼盘主要分布于江北核心区、河西中 ， 中签率最低的是位于江北核心区的扬子江金茂悦 ， 只有1.8% 。 该项目均价3.18万元/平方米 ， 仅推出176套 ， 报名人数多达9772人 。 与之情况差不多的其他中签率低的项目 ， 都有同一个特点：推出套数非常少 ， 只有100套左右 ， 这就很容易导致低中签率 。
一名南京业内人士分析指出 ， 南京很多楼盘现在都采取“挤牙膏”式开盘 ， 一方面可以制造热盘现象 ， 另一方面大部分项目地块在两年前高价获取 ， 希望通过多批次推盘的方式提高预售价 。 有些高价地一直不开盘 ， 就是因为政府限价太严格 ， 导致房企开盘必亏 ， 只能硬生生拖延开盘 ， 等待一个可以回本的时机再开盘 。
以上海建工(600170,股吧)开发的海玥万物为例 ， 这个项目在今年3月份就有市场传闻 ， 首开均价6.7万元/平方米 ， 而这幅地块在2016年2月获取的时候 ， 楼板价为4.2万元/平方米 ， 为南京最高价地块 。 海玥万物的样板间也在今年3月份开放 ， 需要验资500万元才可以预约参观 。
然而 ， 6月中旬的时候 ， 上海建工对外通知称 ， 由于系统维护及电梯安全等相关调试工作的原因 ， 暂时关闭样板房 。 业内人士透露 ， 海玥万物已经在政府预告的开盘计划中 ， 大概率今年内会开盘 。
高价地频频拖延开盘
与海玥万物同样在2016年拿地、同处一个区域的葛洲坝(600068,股吧)南京中国府已领取1号楼房源销许,共计57套房源,均价6.39万元/平方米 ， 首开户型面积230、290平方米 。 据了解 ， 项目楼板价4.5万元/平方米 ， 开盘首付3成 ， 验资金额420万元 ， 首开一售而空 。 这就是拖延开盘之后的高价地给南京楼市带来的影响 。
2016年 ， 南京房价涨幅排在全国前几位 ， 开发商不停进场拿地 ， 信心满满 。 其实这一批高价地正是南京当前被套最厉害的地块 。 高杠杆拿地之后遭遇限价令和市场下行而折戟 ， 这样的案例在南京比比皆是 。


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