南京|南京楼市调控背后的博弈：万人摇号与高价地项目“捂盘”( 二 )
据统计 ， 2016年南京住宅和商住用地共成交63宗 ， 其中50宗楼面价超万元/平方米 ， 23宗楼面价超2万元/平方米 ， 如今 ， 几十个即将入市的高价地块项目集体陷入“入市即亏”的尴尬局面 。
2016年4月15日 ， 北京京奥港集团以47.6亿元的价格摘得麒麟板块科技创新园中心地区的G09地块 ， 楼板价2.23万元/平方米 ， 溢价率高达163% ， 成为当时的区域新高 。 2017年9月11日 ， 该楼盘开出首批房源时的均价仅为2.59万元/平方米 ， 只比楼面地价高出大约3500元/平方米 ， 成为当年南京首个被套的高价地项目 。 由于2017年南京已进入调控周期 ， 该项目即便以亏本的价格也没有带来预想的销售额 。 由于销售不佳、借款到期、亏欠工程款等原因 ， 该项目2017年底陷入停工状态 ， 后被蓝光地产收购 。
实际上 ， 按照京奥港集团原本的计划 ， 拿地后一年内迅速以单价4万/平方米将该项目推向市场 。 不料该项目拿地仅十天后 ， 4月25日 ， 南京出台限价政策 ， 该项目所属的江宁区被限制开盘价不超过3万元/平方米 。 在限价令影响下 ， 京奥港未来墅从原计划的精装修改为毛坯出售 。 前述业内人士指出 ， 高杠杆拿地、再叠加项目亏损、去化速度慢 ， 这个项目最终只能易手收场 。
2016年9月 ， 经过128轮举牌 ， 当时意气风发的融信 ， 在南京拿下了仙林湖G58地块 ， 总价达58.20亿 ， 溢价率79% ， 成交楼面价24957元/平方米 ， 刷新仙林湖最高地价 。 据业内人士测算 ， 售价要达到4万以上才有利可图 。
融信预计给出的开盘时间是2018年6-7月 ， 当年年底交付 。 但因为遭遇限价 ， 这个项目迟迟难以开盘 。 直至2019年4月 ， 首开销许价格区间2.18万-3.49万元/平方米 ， 中签率8% 。
近两年 ， 因为限价 ， 诸多豪宅和高价地项目因为定价过高拿不到预售证 ， 或者不愿意接受政府给的预售价格 ， 宁愿错过开盘时间也迟迟不入市 。 即便可以入市 ， 也会选择多次开盘的方式引流+涨价 。 也因此 ， 不少房企选择退出南京市场 ， 这两年没有在南京拿过地 。 上坤置业创始人兼CEO朱静曾在2019年表示 ， 南京进驻成本比较高 ， 市场竞争过大 ， 以上坤目前的实力 ， 暂时不会进驻 ， 未来也会观察合适的进入机会 。
南京被套的高价地 ， 究其原因：
一是2016年一线和部分热点二线城市房价突飞猛涨 ， 房企预期过高拍出非理性价格；
二是房价大涨后 ， 热点城市限购限贷限售等调控政策加码 ， 楼市进入降温期；
三是2017年多个城市出台“限房价、限地价”政策 ， 这让高价地入市时定价受阻 。
值得关注的是 ， 当前的南京土地市场依然火爆 。 7月份土拍市场热度不减 。 7月10日 ， 南京迎来土拍新政后首次拍卖 ， 引来40余家房企竞拍 ， 8幅土地收金137.74亿元 ， 5幅达上限价 。
此轮调控背后 ， 其实是各地市场自疫情后的市场回暖超过预期 。
而投资客专挑一些高价地周边二手房倒挂最严重的项目入手 ， 赚价差 。 如今限购收紧 ， 一定程度上可以击退楼市投资客 。 另一方面一旦限购、开发商资金面调控从严 ， 南京能否挤出水分 ， 让楼市回归买方市场 ， 又是另一个课题了 。 
图片
【南京|南京楼市调控背后的博弈：万人摇号与高价地项目“捂盘”】本期编辑 陈思
本文首发于微信公众号：21世纪经济报道 。 文章内容属作者个人观点 ， 不代表和讯网立场 。 投资者据此操作 ， 风险请自担 。
（责任编辑：王治强 HF013）
推荐阅读
- 现代快报|当心这些招工、兼职骗局！南京警方支招防骗
- 食堂|1毛一份的米饭！ 南京这所大学食堂，光盘有“奖”
- 现代快报|1毛一份的米饭！ 南京这所大学食堂，光盘有“奖”
- 关注|未来楼市调控该走向何方？住建部7天内两度表态
- |国际消防展览会南京开幕 高科技消防设备集中展示
- 心脏移植|2岁宝宝重获“心”生，南京完成全国首例儿童医院系统婴幼儿心脏移植手术
- 扶贫|南京张榜奖千万元科技扶贫：助商洛“小木耳变大产业”
- 香河|河北香河楼市“八年限售”协议隐现 破限购操作再换花样
- |5年后，楼市告急？
- 人员|河北大厂楼市观察