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荣安|宁波房企“一哥”荣安地产扩张陷困境

本报采访人员 刘颂辉 宁波 上海报道
因营业收入和净利润下滑 ， 宁波市第一家房地产上市公司荣安地产(000517,股吧)股份有限公司（000517.SZ ， 以下简称“荣安地产”）剥离了物业服务平台 。
近日 ， 荣安地产发布公告 ， 该公司、宁波荣安房地产开发有限公司拟与宁波香安企业管理有限公司（以下简称“香安企管”）签订协议 ， 将宁波荣安物业服务有限公司（以下简称“荣安物业”）的100%股权转让给香安企管 ， 交易价为3127万元 。 交易双方都是荣安地产董事长王久芳控制的企业 ， 构成关联交易 。
克而瑞数据显示 ， 2019年 ， 荣安地产以操盘金额164.5亿元排在全国前200强房企中第119位 。 属于中小型区域房企 。
王久芳此番“左手倒右手”的买卖 ， 与今年业绩震荡不无关系 。 财报显示 ， 今年前三个月 ， 荣安物业净亏损约600万元 ， 荣安地产净利润也下滑96.64% 。 《中国经营报(博客,微博)》采访人员在走访宁波房地产市场期间还发现 ， 荣安地产楼盘销售人员称可以介绍办理房屋抵押经营贷款用于购房 。
针对上述问题 ， 采访人员多次致电致函荣安地产 ， 公司品牌管理中心一名负责人表示 ， 公司所有楼盘是以案场公示的规则合法合规开展销售 ， 按照政府部门规定的标准执行 ， 不允许信贷资金违规进入房地产 ， 对于置业顾问的具体行为 ， 自己并不清楚 。
拆分物业板块
根据7月17日发布的公告 ， 荣安物业将与上市公司荣安地产切割 ， 划到注册仅一个月的香安企管旗下 。
香安企管成立于2020年6月19日 ， 实际控制人王久芳持有荣安集团股份有限公司（以下简称“荣安集团”）50%股权 ， 持有荣安地产股份9.45亿股 ， 王久芳持有香安企管51%的股权且担任香安企管执行董事及法定代表人 ， 公司董事、总经理王丛玮持有香安企管49%的股权 。 香安企管为荣安地产的关联方 。
目前 ， 荣安物业主要从事物业管理服务 ， 涉及保安、保洁、绿化、物业维修及保养等多项服务 ， 为荣安地产提供服务的项目有星空里、劝学里、温岭东宸华庭、海尚 望府、林语春风、柳岸潮鸣、海上明月、新悦府和桐乡荣安府等 。
荣安地产方面表示 ， 荣安物业属于劳动力密集型行业 ， 劳动用工风险日益加大 ， 且荣安物业管理规模相对较小 ， 未形成规模效应 ， 仍需投入较多的人力、物力等资源 。 截至 2019 年末 ， 荣安物业员工共计835人 ， 占上市公司员工总数的 52.35% 。 本次股权转让有利于上市公司精简人员 ， 提升人均效能 ， 集中资源专注发展房地产主业 。
公告显示 ， 2017~2019年 ， 荣安物业净利润分别为497.33万元、899.33万元、2784.52万元 。 但今年一季度净利润急转之下 ， 跌至-577.35万元 。 截至今年一季度末 ， 荣安物业账面净资产为 117.59 万元 。 受此影响 ， 2020年一季度荣安地产的净利润也出现了96.64%的跌幅 ， 为1970.99万元 。
“对比绿城、滨江和南都物业(603506,股吧) ， 荣安此举不排除是为日后物业公司独立上市做准备 。 ”资深地产观察家、地产杭州客创始人李永生认为 ， 荣安物业独立之后 ， 不仅可以继续为荣安地产的项目提供服务 ， 还方便接其他品牌项目的订单 ， 扩大公司的盈利面 。
物业服务公司一直被房地产业内吐槽是赔本赚吆喝 ， 今年却出现了扎堆上市的热潮 。 在金科智慧服务、世茂服务向港交所递交招股书后 ， 上半年分拆物业上市的申请数量增至12家 ， 仅6月份就有5家 ， 远超去年同期水平 。
不过 ， 参照上市物业公司的业绩水平 ， 荣安物业还相差甚远 。 截至2019年末 ， 碧桂园服务、绿城服务、保利物业和雅生活服务营收排在行业前列 ， 以保利物业为例 ， 营业收入60亿元 ， 净利润5亿元 。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示 ， 拆分物业平台上市是近两年房地产行业的趋势之一 ， 但考虑到荣安物业的盈利能力 ， 并不符合这一特征 。


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