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项目|长实集团转让成都超级大盘 住宅推售“爽约”多年

本报采访人员 余燕明 广州报道
日前 ， 长江实业集团有限公司（01113.HK ， 以下简称“长实集团”）以接近71亿元的代价 ， 出售了位于成都高新区的南城都汇项目 。
出售前 ， 长实集团持有南城都汇项目的全部开发权益 ， 此次通过境外股权交易的形式完成了项目转让 。 这笔交易的溢价率极高 ， 长实集团由此录得了34.4亿元出售收益 ， 相当于该公司2019年归母净利润的13% 。
早在2004年 ， 长实集团即已拿下了南城都汇项目地块 。 开发了近16年后 ， 仅该项目剩余部分的开发面积 ， 长实集团就套现了约71亿元 。
长实集团出售的是南城都汇项目最后两期的住宅及商业部分 ， 最近一次住宅部分的开盘推售则在2016年 ， 当时该项目六期入市 。 长实集团原计划在2017年推售南城都汇项目七期住宅部分 ， 但迄今仍未销售 。
据悉 ， 在长实集团计划加推南城都汇项目七期住宅部分的2017年 ， 成都当地实施了更为严厉的房地产调控 ， 对新房销售价格进行限制 。 这意味着如果南城都汇项目当年申请预售 ， 其申报价格也会受到管控 。
“过去几年南城都汇项目并没有申请预售审批 。 如果开发企业无意销售 ， 住建部门其实也没有什么办法 。 ”当地一位官方人士告诉采访人员 。
南城都汇项目一位销售人员告诉《中国经营报(博客,微博)》采访人员 ， 项目七期住宅部分预计会在2020年10月份入市 ， 但长实集团方面对此未予确认 。
彻底转让退出
长实集团意在出售南城都汇项目提前套现 ， 而非继续开发销售 。 为了完成交易 ， 长实集团甚至向受让方提供了多达24亿元卖方贷款 ， 作为部分收购对价 。
这笔交易的股权代价接近71亿元 ， 此外受让方还要向南城都汇项目公司提供逾10亿元股东贷款 ， 相当于其总计现金代价超过81亿元 。
由于长实集团提供了24亿元卖方贷款 ， 使得受让方当即需要支付的收购代价为57亿元 。 卖方贷款的年利率将按照伦敦银行间同业拆借利率（LIBOR ， 当前美元同业拆借12个月利率为0.5%左右）加上年息5.5%计算 ， 受让方必须在2年后到期偿还长实集团的卖方贷款 。
除了收到接近71亿元的股权对价外 ， 长实集团之前向南城都汇项目公司提供的1亿元股东贷款在这笔交易里也将得到偿还 。
南城都汇项目转让交易的溢价率极高 ， 长实集团由此录得了高额的出售收益 。 至2020年6月底 ， 包括项目公司在内的交易标的净资产仅为22.5亿元 ， 扣减与交易相关的税务等成本后 ， 长实集团将确认多达34.4亿元出售收益 。
长实集团与受让方通过境外股权转让的形式 ， 完成了南城都汇项目的出售 。 南城都汇项目的开发主体为和记黄埔地产（成都）有限公司（以下简称“和黄成都公司”） ， 它一直由Carton International Limited及Bruckner Limited（和记投资有限公司）各自持股50% ， 这两家境外企业均为长实集团名下的间接全资附属公司 ， 即长实集团间接持有南城都汇项目的全部开发权益 。
交易完成后 ， 长实集团将在股权层面从南城都汇项目彻底退出 。 但是 ， 长实集团不仅向受让方提供了24亿元卖方贷款以作财务资助 ， 还将在和黄成都公司留任一名董事 ， 协助南城都汇项目的开发管理 。
从长实集团手里接盘南城都汇项目的受让方同样不容小觑 。 受让方为设立在英属维京群岛的RZ3262019 Limited ， 该公司由禹洲集团控股有限公司（01628.HK ， 以下简称“禹洲地产”）持有50%的股权 ， 其余50%的股权则由成都瑞卓置业有限公司（以下简称“成都瑞卓”）持有 。
禹洲地产在2019年通过土地招拍挂市场公开拿地的方式 ， 首次进入了成都 。 不过 ， 据采访人员查询了解 ， 禹洲地产在2019年业绩报告当中并无披露当时公司进入成都拿地情况 ， 也没有披露获取地块项目信息 ， 到2019年底 ， 禹洲地产所划分的西南区域 ， 也仅包括重庆 ， 并未覆盖成都 。


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