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项目|长实集团转让成都超级大盘 住宅推售“爽约”多年( 二 )


瑞卓置业由四川中西世纪教育留学咨询服务有限公司（以下简称“四川中西留学”）及重庆爱普地产（集团）有限公司（以下简称“爱普地产”）分别持股70%、30% ， 四川中西留学穿透后的自然人股东为李向东 ， 爱普地产则由高晓东等人士实际控制 。
李向东是爱普地产的核心高管 ， 爱普地产原本是重庆隆鑫系下属地产板块 ， 爱普地产的前称即为隆鑫地产 。 重庆隆鑫系在2015年前后剥离了爱普地产 ， 最终由高晓东等实际控制 ， 而高晓东则是重庆隆鑫系的核心人物 。
这也意味着与爱普地产一同接盘瑞卓置业 ， 实际上是爱普地产的关联企业 。
另据采访人员查询了解 ， 今年6月份 ， 爱普地产发行的一笔私募债券发生了利息支付违约 ， 其在当期应付的5000万元债券利息已延期至2020年底支付 。 采访人员尚不清楚爱普地产如何筹集巨额资金向长实集团支付其对应分摊的收购对价 。
推迟住宅销售
据公开资料 ， 南城都汇项目位于成都市核心地段 ， 项目整体规划为8期开发建设 ， 包括住宅及商铺产品在内 ， 可售房源数量接近2.33万套 ， 长实集团已累计销售了1.65万套房源 ， 目前仍剩下6750套未售房源 ， 主要为项目七、八期 ， 未售房源占比约为29% 。
长实集团早在2004年通过公开出让的方式取得了南城都汇项目地块 ， 成交总价为21.35亿元 。 南城都汇项目地块占地面积约为69.1万平方米 ， 规划建筑面积为207.3万平方米 ， 按此计算 ， 当时项目地块的成交楼面地价为1030元/平方米 。
南城都汇项目住宅部分的最近一次申请预售及房源推售是在2016年 ， 当时长实集团取得了项目六期住宅部分的预售许可 。 长实集团原计划在2017年推售项目七期住宅部分 ， 但迟至今日仍未入市 。
也就是在2017年 ， 成都市进一步加强了房地产调控 。 成都市住建局下发了《关于做好商品住房价格监管的通知》 ， 要求开发企业在申请商品住房预售许可时 ， 根据项目楼面地价及建安成本等合理确定申报价格 ， 不得虚高申报；对申报价格明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格 ， 且不接受相关部门指导的开发项目 ， 房管部门可暂不予受理预售许可、现售备案 。
而对于成都高新区范围内的商品住房 ， 经成都市房管局认定为申报价格明显高于周边楼盘的拟售住房 ， 由市房管局会同房屋所在地价格主管部门以及相关部门对其申报价格进行核实指导 。
当地一位官方人士告诉采访人员 ， 2017年出台的上述房地产调控政策仍在执行 ， 住建部门对开发企业申报的新房销售价格进行管控 ， 主要参考新房项目的周边在售楼盘价格及前期成交价格 。
据悉 ， 南城都汇项目七、八期预计会以现房状态入市销售 ， 此前一些市场人士猜测长实集团推迟项目七期推售 ， 主要为了使其达到现房状态以规避预售限价 。
“新房无论是预售许可 ， 还是现售备案 ， 都要接受住建部门的价格管控 。 ”当地这位官方人士说 。 上述房地产调控政策当中亦有明确规定 ， 新房项目的预售、现售的销售价格 ， 均受相关部门指导 。
目前 ， 南城都汇项目在售房源为七期商铺产品 。 该项目一位销售人员告诉采访人员 ， 项目七期住宅部分计划在今年10月份入市销售 。
据了解 ， 南城都汇项目六期在2016年开盘时 ， 其住宅产品的销售均价达到了1.6万元/平方米 。 现在一些中介平台上 ， 南城都汇项目六期二手房报价超过了2.5万元/平方米 ， 部分房源的挂牌价格则接近3万元/平方米 。
上述当地官方人士告诉采访人员 ， 过去近4年内 ， 长实集团没有再向成都市住建部门为南城都汇项目住宅部分申请预售 ， “在成都 ， 通常要求新房项目拿到预售审批后一周时间左右对外销售 。 但是 ， 如果开发企业不愿意取证或备案 ， 其实住建部门也没有什么办法 。 ”
针对南城都汇项目是否存在当地房地产政策所规定的“捂盘惜售”情形 ， 长实集团方面未予置评 。


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