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荣安|宁波房企“一哥”荣安地产扩张陷困境( 二 )


业绩“过山车”
“上半年 ， 中小型房企的销售业绩受影响较大 ， 复工复产之后 ， 企业的工作效率追赶不及时 ， 工程达不到要求 ， 就没法取得预售证形成销售 。 不排除是因为物业公司业绩差 ， 剔除之后 ， 让上市公司的财报美化好看 。 ”对于荣安地产的资产腾挪行为 ， 卢文曦分析认为 。
荣安地产的年报显示 ， 2017~2019年 ， 公司营业收入分别为42.64亿元、39.68亿元、66.63亿元 ， 净利润分别为5.42亿元、6.08亿元、18.89亿元 。 2020年一季度 ， 荣安地产营收和净利润双双下跌 ， 降幅分别达到73.28%、96.64% ， 录得4.99亿元、1970.99万元 。
若从销售规模来看 ， 荣安地产近三年增长趋势明显 。 2017~2019年 ， 公司的权益住宅签约收入从53亿元上涨至201亿元 ， 权益销售回款从52亿元上涨至170亿元 。
由于大手笔拿地扩张 ， 荣安地产的资金状况并不算乐观 。 2017年 ， 荣安地产在土地市场上的投入明显加大 ， 当年拿地数量为15宗 ， 同比增加近一倍 。 2018年新增土地继续增加至20宗 ， 2019年略有减少 ， 为16宗 。
2017~2018年 ， 荣安地产经营活动产生的现金流净额一直为负 ， 而且跌幅非常大 。 其中 ， 2017年为-2.62亿元 ， 同比跌244.2%；2018年为-27.16亿元 ， 同比暴跌937.44% 。 2019年公司现金流逐渐回正 ， 为4.68亿元 。 2020年一季度 ， 荣安地产经营活动产生的现金流净额又同比下跌27.78%至-3.46亿元 。
值得注意的是 ， 荣安地产的负债规模也在持续攀升 。 年报显示 ， 2017年荣安地产负债总额为89.57亿元 ， 2018年增加至195.47亿元 ， 同比增长118.2% ， 2019年再增加70.17%至332.64亿元 。 资产负债率也从67.9%增加至2019年的83.1% 。
由于荣安地产至今未披露半年度业绩报告及业绩预告 ， 对公司业绩发展状况和战略规划 ， 上述荣安地产品牌管理中心的负责人表示 ， 具体以公司披露的公告为准 ， 自己不方便回复 。
对此 ， 卢文曦置评 ， 在目前阶段 ， 中小型房企切忌“撒胡椒面” ， 只能用有限的资金进行精准投放 ， 择机在三、四线城市拿地 ， 有意向地把控开发节奏 ， 控制负债率和财务杠杆 。 最好能够联手第一梯队的房企合作开发 ， 争取与大型房企报团取暖的机会 。
案场的“隐秘操作”
公开资料显示 ， 荣安地产的前身可追溯到创建于1965年的宁波机床总厂 ， 是宁波第一家上市企业 ， 经过多次资产重组 ， 退出制造业转而进军房地产经营与开发 ， 开发项目主要分布在长三角地区 。
7月中旬的一个工作日 ， 采访人员走访宁波房地产市场 。 在鄞州区堇山中路与钱湖南路交叉口的荣安江南润园、江枫晓月售楼处 ， 一名置业顾问介绍 ， 两个楼盘于6月底开盘 ， 还有部分房源在售 。 若是看中房源 ， 可以帮忙联系中国民生银行(600016,股吧)的“老师”办理房屋抵押经营贷款 ， 解决购房时资金周转问题 。
“项目快卖完了 ， 只剩一套精装房 ， 付完定金就可以直接买 。 ”据该名置业顾问介绍 ， 荣安江南润园5、6、7号楼125平方米的房源售罄 ， 只剩4号6楼一套150平方米的房源在售 ， 总价602万元 ， 江枫晓月也只有西边一套220平方米的房源 ， 其他都已卖完 。
7月31日 ， 采访人员从宁波市房产交易信息服务网查询发现 ， 荣安江南润园（备案名：望江南润园）于6月19日取得预售许可证 ， 7幢楼236套房源 ， 备案均价为39920.2元/平方米 ， 已售93套房源 ， 仍剩下143套待售 。 江枫晓月（备案名：江枫晓月府）于6月24日取得预售许可证 ， 7幢楼共139套房源 ， 已售住宅56套 ， 剩下76套住宅在售 。
该名置业顾问还透露 ， 可以用亲戚的房子抵押贷款来购房 ， 如果对方的房屋没有贷过款 ， 抵押后的贷款额度更高 。 “抵押贷款几十万 ， 问题不大 。 最近抵押贷款做得很快 ， 我联系银行一个老师 ， 两三个星期就能放款 。 ”其宣称 ， 抵押经营贷款办理之后 ， 可以选择先还利息 ， 两年后再还本金 。 比如说贷款70万元 ， 本金一年还一次 ， 还的时候可以周转一下 ， 先还进去再借出来 ， “都是正常的国有银行或者商业银行 ， 比如民生银行等 。 ”


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