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房价|这几个城市房价悄悄回暖，只是大多数人没有发现罢了( 八 )


回答：给你个基本公式：
收益率=涨幅*杠杆率*周转率
在涨幅一定的情况下 ， 杠杆率和周转率都非常重要；而很多城市本身限售2年 ， 因此周转率这一因素相对固定 。
剩下的就是你说的涨幅和杠杆率了 。
先上结论：你的理论模型在大涨前夜的时间窗口期内部分成立 ， 在大多数时间对大多数人不成立 。
比如2016年的大涨前夜 ， 2017年暴涨 ， 低首付操作手法收益率爆表 。
但即使这样 ， 也有限制性因素：贷票资源和心力资源 。 你不可能贷票无穷随你买 ， 更可能的情况是只有几个贷票如何操作获得【绝对值】更多 ， 而不是【相对值】 。
而在大多数时候 ， 老破大的涨幅是小于次新的 ， 流动性也更差 。 更重要的是不少低首付的房子都有这样或那样的硬伤（地下室、顶复、特大面积等） ， 这些硬伤在我们看来是需要严重打折的 ， 而很多一刀流忽视了这样的硬伤成为接盘侠的比比皆是 。
另外 ， 房子作为一项资产 ， 还有三个要素：收益性、风险性和流动性 。
老破大：收益性一般、风险性低、流动性差；
次新：收益性较好、风险较低、流动性较好 。
而我们投资的时候要兼顾投资三要素和杠杆率 。
一个乡镇企业家 ， 他雇佣了200个工人来制造塑料凉鞋 ， 他用了这200人的力气、技术来获利 ， 不过是付出了一部分工资而已 ， 这个过程是杠杆在起作用 。
很多人只看到了自己付出的利息成本 ， 但是穷人思维和富人思维的差异是穷人对于钱、资金、财富的认知是片面的 。
提问：房姐好！现有30到50万 纯投资 是在武汉光谷东还是广州新塘地铁口选筹好！希望房姐分析下新塘！
回答：你好 ， 阻碍新塘崛起的几个主要障碍：
1．新塘棣属于增城区 ， 离增城区中心太远 ， 但是离萝岗区又太近 。 花在新塘的钱 ， 增城本身收益有限 ， 还有可能便宜了隔壁的萝岗区 。 你是领导 ， 一个是自己身边的增城广场 ， 另一个是山长水远的新塘 ， 你会怎么投资？
2．新塘的高铁和高速线路 ， 真正受益的仅仅是交通枢纽的一小块区域 ， 周边地块被线网切割得支离破碎 ， 难以统一开发 。
3．参见广州火车站附近的瑶台区域 ， 以及广州火车东站附近的广园快速沿线 ， 被几十条周边铁轨所穿越、包围 ， 基本属于城市里面的半荒凉地带 ， 少数的几个楼盘知名度极低 ， 价格比同等条件的楼盘要低不少
4．新塘的产业发展有着明确的上限 ， 就是对标隔壁萝岗区的下限 。 一般中国人的思维 ， 都是人往高处走 ， 天然喜欢接近强者和发达地区只要是发展到一定程度的企业或者个人 ， 基本上都会计划向着更高的位置移动 ， 要么是一步到位去天河 ， 要么是退而求次到智慧城或者科学城 。


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