契约法|婚前房产赠与配偶是否有效？没做这件事，房子不一定是你的！
导读：婚后夫妻一方将自己的房产赠与另一方是常有的事 ， 但是双方往往只签订赠与协议 ， 未办理房屋过户手续 ， 这样对受赠人来说有什么法律风险？如果有法律风险的 ， 又有哪些方法可以避免这种法律风险？下面笔者就通过一则相关的实务案例进行分析解读 。
案情摘要
被告孝某洋于2013年10月28日购买位于某地的12-2号房屋 ， 面积为106.65平方米住宅 ， 总价款为400150.8元 ， 首付款为150150.8元 ， 贷款25万元 。 2014年12月10日 ， 被告孝某洋与原告陈某丽签订了《婚前房产协议书》约定：该房屋归双方共同所有 ， 财产所有权分配比例：甲、乙各占50%；甲方不得私自将此屋进行转让、赠送、抵押、拍卖、租赁、借用等其他用途 。 2014年12月12日 ， 孝某洋与陈某丽登记结婚 。
2019年1月8日 ， 孝某洋向法院提出离婚诉讼 。 现双方诉争房屋未到产权登记机关办理产权变更登记 。 孝某洋再次提起诉讼要求撤销赠与协议 。
裁判观点
法院审理认为：涉案房屋为孝某洋于2013年10月28日以个人名义缴纳首付款及贷款购买 ， 该房屋登记的所有权人为孝某洋 。 二人在2014年12月10日签订《婚前房产协议书》 ， 约定的内容为：“住房（案涉房屋）归双方共同所有 ， 财产所有权分配比例：甲乙双方各占50% 。 ”孝某洋放弃个人拥有全部产权 ， 约定与陈某丽各占房屋50%份额 ， 陈某丽取得房产份额未付出对价 ， 为无偿取得 ， 所以该协议本质具有赠与性质 。
陈某丽提出 ， 其与孝某洋结婚是以购买涉案房屋作为一种条件的主张 ， 因双方当事人登记结婚应以是否有感情为基础 ， 而不应以满足一定物质条件为基础 ， 借婚姻索取财物系违法行为 ， 所以对陈某丽提出的该主张本院不能支持 。
《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第六条规定“婚前或者婚姻关系存续期间 ， 当事人约定一方所有的房屋赠与另一方 ， 赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与 ， 另一方请求判令继续履行的 ， 人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理 。 ”《中华人民共和国合同法》第一百八十六条规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与 。 ”
该案诉争房屋现登记所有权人仍为孝某洋个人 ， 虽然双方签订了《婚前房产协议书》 ， 但是因尚未办理产权变更登记 ， 不发生物权变动效力 ， 所以孝某洋作为赠与人在财产权利转移之前可以撤销赠与 ， 对孝某洋提出撤销赠与的诉讼请求予以支持 。
但是 ， 二人婚姻关系存续期间共同偿还贷款部分属于共同财产 ， 可另行主张权利 ， 该案中不予评判 。
裁判结果
据此 ， 法院判决：撤销原告孝某洋与被告陈某丽于2014年12月10日签订的《婚前房产协议书》 。
本文插图
案例评析
涉案房屋购买于二人登记结婚之前一年多 ， 登记所有权为孝某洋个人 ， 故可以认定该房屋为孝某洋享有所有权的财产 。 双方当事人于婚前签订的《婚前房产协议书》明确约定“住房归双方共同所有 ， 财产所有权的分配比例甲乙双方各占50%” ， 但是涉案房屋并未办理权属变更登记 ， 其财产的权利并未发生转移 。
据此 ， 法院依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（三）》第六条、《中华人民共和国合同法》第一百八十六条关于“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与”之规定 ， 判决撤销《婚前房产协议书》适用法律正确 。
上述案例中的事情 ， 在实务中是非常多的 ， 夫妻一方在婚姻关系存续期间将个人房产的全部或部分赠与另一方 ， 大多只签订了赠与协议 ， 未办理过户手续 ， 等后来出现变故之后 ， 赠与人反悔不想给了 ， 这种情况下受赠人还可以得到赠与的房产？肯定是要不到了 。
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