老房大树|房产信贷资金减半，棚改“身体被掏空”，房企房价要跌？
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本以为上半年房产市场就已经很“闹心”了 。 学区房卖得猛 ， 带的一批“老破小”鸡犬升天；豪宅卖得猛 ， 带的房产中介百万喝茶费滋喽滋喽喝得足 。 房价也在挺过疫情后 ， 哼哧哼哧往上涨 。 却不料 ， 下半年刚开局 ， “闹心事”又来了 。 这回不是购房者挠头 ， 而是房企发愁 。
上半年的楼市总结起来也不外乎四个字“水深火热” 。 水深的地方比如鹤岗 ， 3万买的房子 ， 卖出去的时候只有2.2万 。 火热的地方就多了 ， 深圳、东莞、南京、杭州一个个哪怕冰桶挑战也浇不灭房价的涨势热火 。
古语有云 ， 过犹不及 。 那么 ， 一脚天上 ， 一脚地下的楼市自然也面临着这种“不及”的事态 。 所以 ， 到了下半年 ， 顶层出手了 。 一个个关于房产的爆炸新闻接踵而至——深圳“7.15” ， 让房价紧急掉头；东莞一个月内两次出台房产调控政策；杭州、南京对楼市快进急踩刹车……
近日 ， 央行某高管表示 ， 今年上半年 ， 央行把流向房地产的信贷资金从44%降到25% ， 砍掉了近一半！近日 ， 注册资料为“中国房地产数据研究院院长”的房产自媒体“陈晟房地产”发文称“国开行：全国范围内一刀切叫停棚改 ， 房地产加速进入转型期！”
以上是政策层面的 ， 还有现实层面的数据更让人感觉到一线城的房产已经到顶了：北京2016年二手房销售套数是新房的4.7倍 ， 上海和深圳二手房与新房销售套数比分别是3.4倍和2.4倍 。 也就是说 ， 当我们还在纠结买新房还是买二手房的时候 ， 一线城市早就进入了存量时代 。
许多房企终于哭了——上半年本来好好的 ， 下半年突然风向咋就变了呢？这日子还怎么过？
花开两朵 ， 各表一枝 。 接下来 ， 要说的是三四线城市的房产市场 。 或者是说 ， 三四线城市的房价 。
说三四线城市的房价 ， 就离不开说棚改 ， 或者叫棚改货币化 。 对许多三四线城市的居民来说 ， 就是因为棚改货币化 ， 许多城市一改过去拆了你的房子再给你一套房子的实物安置法 ， 转为通过开发商从银行贷款 ， 给被拆迁户发放一笔远高于当地房价的拆迁补偿款 ， “房子我就不给你盖了 ， 你自己想到哪买房就到哪买房去吧” ， 这就是棚改货币化安置 。
多少城中村村民由此开启了人生巅峰 ， 多少城市房价被生生抬起 。 从2014年至今 ， 许多三四线城市的房价高企 ， 除了炒房客的加盟 ， 棚改货币化也是功不可没 。 2014年在全国第一个松绑限购令的城市呼和浩特 ， 有媒体曾报道称 ， 算上商品房、棚户区改造、保障房、回迁房、定向团购房 ， 有房本的 ， 没房本的 ， 该市所有的房产库存在2400万至2500万平方米之间 ， 库存去化周期高达7到8年 。 而棚改一来 ， 4年后 ， 呼和浩特就宣布全面停止去库存了 。
这么多的房子都被买走了 ， 不是房价降了 ， 而是棚改让手里有钱的拆迁户华丽转身为购房者 ， 买空了市里的房子 。 按照供需原则 ， 房产供不应求 ， 房价能不涨吗？当初 ， 我们的津津乐道一二线城市的房价涨得太快的时候 ， 似乎谁也没料到 ， 被割韭菜的命运会轮到三四五六线城市购房者的头上吧？
饭得吃 ， 房得买 。 当真金白银或者拆借来的真金白银变成了钢筋水泥 ， 其不仅是透支了购房者的购买力 ， 其实也透支了城市的发展潜力 。 这也是许多头部房企在下沉至三四线城市跑马圈地挣完快钱后 ， 就绝尘而去的原因 。
13年前的2007年 ， 全国房价破万的城市只有北上深 ， 2018年 ， 全国房价破万的城市据统计多达62个 。 这个精彩的世界 ， 让许多购房者都十分无奈 。
走在时代最前面的弄潮儿 ， 总会被人所误解 。 比如二手房房产市场就是如此 。 新房在不断地盖 ， 二手房量在不断地涨 ， 一代买房新人换旧人的周期是十年以上 ， 那么 ， 到时候 ， 房产库存会有多少？消化这些库存会要多长时间？十年后 ， 会有多少人买房？
房产信贷资金砍了一半 ， 棚改面临一刀切 ， 房价“腰斩”或成现实？这对房企来说是不可能的 。
【老房大树|房产信贷资金减半，棚改“身体被掏空”，房企房价要跌？】去年开始 ， 棚改不再是房地产的重心 ， 焦点换成了老城旧改 。 如今 ， 大都市圈的概念越来越醒目 ， 长三角、珠三角、京津冀、粤港澳等等蓝图正在从挂在墙上延展到现实中来 。 一线城市的房价已经足够高了 ， 该收的衣服也都收了 。 广阔空间 ， 大有未来 。 房企早就排兵布阵到了都市圈范围内的三四线城市里去了 。
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