深圳|深圳叫停商务公寓后 城市更新住宅比例有望增加
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经济观察网 采访人员 陈博“公寓产品买一套少一套 ， 以后再也没有公寓了 。 ”8月1日上午 ， 深圳龙华区新盘的销售人员正忙着给客户发微信 ， 配上的是现场成功认购公寓的视频 。
这几天 ， 在深圳 ， 无论是开发商 ， 还是中介 ， 这样卯着劲推销公寓的场景随处可见 。
公寓市场突然热闹的背后 ， 是7月31日由深圳市规划和自然资源局（以下简称“深圳规土委”）、深圳市住房建设局（以下简称“深圳住建局”）发布的《关于停止商务公寓审批的通知》（以下简称“《通知》”） ， 正式在全市范围（含深汕特别合作区）停止新的商务公寓项目的规划审批和用地出让方案审批 。
这是短短两年内 ， 深圳监管层向商务公寓祭出的第三把“利剑” 。 2018年7月31日 ， 面对商务公寓未纳入限购引发投资资金的频频入场 ， 以及开发商凭借开发商务公寓的“捷径” ， 利用商业用地、产业用地投机住房市场等情况 ， 深圳曾将调控剑指商务公寓 ， 要求各类新供应用地上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途 ， 新购商务公寓5年内限售 。
但面向开发商的“只租不售”措施仅持续了一年时间 ， 2019年12月12日 ， 深圳宣布取消商务公寓“只租不售“政策 。 彼时 ， 深圳住建局发现 ， 商务公寓的限售政策抑制了部分城市更新项目的活跃度 ， 长期看不利于增加商品房供给 ， 短期看不利于可售商务公寓销量 。
这一次彻底取消商务公寓 ， 深圳规土委与深圳住建局在解读中表示 ， 商务公寓早期一定程度上发挥了商务办公区配套的作用 ， 但近年来 ， 商务公寓呈现出明显的类住宅化倾向 ， 已偏离“服务商务人士”、“短期住宿”的目的 。
增加居住用地
今年上半年 ， 深圳商务公寓推货速度一度放缓 ， 受总供应面积同比下滑38.5%的影响 ， 同期商务公寓的成交面积同比下滑27.9% 。
不过 ， 深圳“715新政”楼市调控升级后 ， 深圳市场上的“房票”骤减 ， 不限购不限贷的商务公寓市场迎来短暂“春天” 。
“最近公寓成交比较火热 ， 位于深圳南山区的商办项目侨城一号 ， 之前好长一段时间都处于零成交 ， 新政后一周卖出了3套 。 ”一名深圳中原地产二级市场策划人员透露 。
据经济观察网了解 ， “715新政”落地后 ， 万科坂田项目在没有启动三级市场联动、大规模广告宣传的前提下 ， 一周时间去化了300多套公寓 。
投资投机需求流向类住宅的商务公寓 ， 促使各大需求旺盛的一线城市正在想方设法应对 ， 早在2017年 ， 为维护房地产市场秩序 ， 上海等城市已经停止审批公寓式办公项目 。 然而 ， 这只是深圳停止商务公寓审批的直接“导火索” 。
根据《深圳市城市规划标准与准则》 ， 商务公寓在用地分类上属于商业用地 。 深圳更深一层考虑是 ， 希望在供求矛盾日渐突出的背景下 ， 通过压缩商业用地规模来适当提高居住用地比例 。 上述《通知》提到 ， 优化城市主副中心和组团中心内各功能用地规划布局 ， 减少商业用地比例 ， 增加居住及配套用地比例 。
“在规划层面 ， 深圳结合编制新一轮国土空间总体规划的契机 ， 研究适应新时期城市发展需要的城市建设用地结构比例 。 ”深圳规土委与深圳住建局在解读中指出 。
深圳过往的土地总体规划中 ， 商服与产业用地的供应和占比都比较大 ， 住宅用地的占比常年不及20% 。 以2019年为例 ， 深圳全年计划供应1200公顷建设用地 ， 其中居住用地供应150公顷 ， 占比只有12.5%；商业服务业用地及产业用地供应达到355公顷 ， 占比达29.6% ， 几乎接近宅地供应的2.5倍 。
今年起 ， 深圳正在进一步加大居住用地的供应力度 ， 计划供应居住用地 293.2公顷 ， 尽管同比翻了一倍 ， 但仅占全年建设用地供应总量的约25% ， 还是远远低于全国约33%的平均水平 ， 更低于国际上40%以上的水平 。
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