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深圳|深圳叫停商务公寓后 城市更新住宅比例有望增加( 二 )


一边是住宅用地严重短缺 ， 另一边则是2200万实际居住人口 ， 与每年动辄30万人以上的净增常住人口以及数十万引进人才所带来的巨大住房需求 ， 供不应求的局面刺激深圳房价这些年一直水涨船高 。
最近四年间 ， 深圳已经多次从需求端与供应端入手调控 ， 如今 ， 通过根源的供给侧解决问题 ， “从用地结构上增加居住用地规模 ， 增加公共住房供给”被相关部门视为促进房地产市场平稳健康发展的有效途径 。
【深圳|深圳叫停商务公寓后 城市更新住宅比例有望增加】城市更新下半场
“今年上半年 ， 我们在为一些旧改项目做前期规划方案时就发现 ， 好几个旧改项目的C1类用地（商业用地）需要申请商务公寓指标 ， 但规划主管部门暂停审批 。 当时 ， 相关部门给到的说法是 ， 关于商务公寓的政策还在调整 ， 让开发商先等一等 ， 待政策落地再继续 。 ”世联行集团首席工改顾问董极告诉经济观察网 。

在深圳 ， 由于新增供应净地较少 ， 商务公寓应更多依靠城市更新来实现 。 而城市更新项目中 ， 商业用地规划的业态包括商务公寓、办公和商铺三种 。 董极对经济观察网说 ， 深圳对商业用地规划成商务公寓的比例是有限制的 ， “按照政策规定 ， 一个旧改项目的商务公寓指标 ， 最高可以占到商业用地总建面的50%；但实操过程中 ， 能够通过规划部门审批的上限只有30% 。 ”
以一个旧村改造项目为例 ， 整个旧村的用地属性包括居住用地、教育用地、公共设施用地和商业用地 ， 规划部门在审批时会单独核算商业用地的容积率和总建面 ， 假设商业用地的总建面达到10万平方米 ， 其中可规划成商务公寓的建面最多只能是3万平方米 。
“从算账的角度来看 ， 深圳办公市场空置率比较高 ， 如果旧改项目的商业用地改造成办公和商业 ， 后期去化压力肯定比较大 。 通常情况下 ， 开发商做旧改 ， 里面的商业用地部分 ， 后续现金流来源还是依靠商务公寓这种类住宅产品 。 ”董极称 。
一位上市房企深圳区域投拓人员也提到 ， 办公和商铺产品早年还能回点血 ， 现在完全是赔本买卖了 。

这意味着 ， 伴随着商务公寓停止审批 ， 城市更新项目中的变现捷径正在被“围堵” 。 不过 ， 为保障已批商务公寓项目的合法权益 ， 做好市场平稳过渡 ， 上述《通知》规定 ， 规划已经深圳市规划主管部门和各区政府(新区管委会)审议通过或建设用地规划许可已经过审批通过的商务公寓项目 ， 可按原规定继续办理后续审批手续 ， 不受《通知》影响 。
对于已批规划尚未签订合同(不含招拍挂出让情形)的商务公寓项目 ， 在满足学校等公共配套要求、开发企业自愿的基础上 ， 鼓励转为可售型人才住房 。
合一城市更新集团统计的数据显示 ， 截至2019年12月31日 ， 从历年城市更新项目批复规划建筑功能来看 ， 已批商务公寓总建筑规模约1100万平方米 ， 整体占比约8% 。
“这个《通知》对于配建商务公寓指标比较大的旧改项目还是会产生影响 。 目前 ， 主管部门对于人才房限制诸多 ， 其售价差不多是普通商品房的6成 ， 开发商在一个旧改项目里配建人才房 ， 利润可能还不如配建商务公寓来得更高 。 ”一位港股上市房企的旧改负责人告诉经济观察网 ， 受影响的旧改项目放慢速度也正常 。
但董极表示 ， 已批规划的这部分项目 ， 选不选择转成可售型人才住房 ， 完全看开发商的意愿 。 所以 ， 政策对其产生的影响还不好评估 。

更大的一个变化体现在未经审批的商务公寓项目上 。 合一城市更新称 ， 新政对以商业类用地为主但规划还未经市规划主管部门和各区政府审批通过的城市更新项目、或者前期签订的合作协议里约定回迁商务公寓但未规划审批通过的项目影响面均较大 ， 在商办类剩余的大环境下 ， 进一步加大了项目未来的去化难度 。


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