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金隅|解局 | 京城“地主”金隅69亿押注上海

观点地产网 京派房企金隅难得在上海土地招拍挂市场上高调了一把 。
7月31日 ， 上海杨浦区有一宗住宅用地竞价入市 ， 经93轮竞价 ， 来自北京的金隅以总价69.2亿元击退招商金融街(000402,股吧)、九龙仓和龙光等5家房企竞得地块 ， 楼面价85764元/平米 ， 溢价率38.32% 。
这一价格创下周边楼板价新高 ， 邻近保利、仁恒等项目楼面价均为5-6万元 。
“这个价格拿地是比较冒险的 ， 基本没有利润空间 ， 但是金隅可能会有别的目的和想法 。 ”
69亿押注上海 ， 金隅除了看好一线城市高端物业的打造 ， 更多也是重点城市扩张和做大规模的考虑 。
官网资料显示 ， 作为北京市国资委控股企业 ， 金隅集团(601992,股吧)的核心业务包括水泥及预拌混凝土业务、房地产开发板块业务、物业投资与管理业务和新型建材及商贸物流业务等四大板块 。
房地产业务方面 ， 金隅拥有三十多年历史 ， 是北京三大国企之一 ， 目前已进入北京、上海、天津、重庆等15城市 ， 先后开发建设房地产项目130余个 ， 总建筑规模约3000万平米 。
一份研究报告中也指出 ， 除商品房用地外 ， 金隅在北京、天津等地还拥有超过1000万平米的工业用地储备 ， 未来若逐步转换成商住开发项目 ， 该部分资产有望获得重估 。
换而言之 ， 金隅多年来一直被认为是潜藏的京城“地主” 。
区域新高
这宗杨浦宅地 ， 竞价房企共有5家 ， 分别是金隅地产、仁恒+华发、招商+金融街、九龙仓与龙光 。
现场较为激烈 ， 前10轮各房企出价都非常谨慎 ， 当主持人将调价幅度增加到1000万元后 ， “气温”开始上升 。
20轮后 ， 金隅与九龙仓成为主角 ， 此时地块楼板价已经升至6.8万元/平米 。
直至第29轮 ， 龙光、招商+金融街、仁恒华发联合体加入争夺 ， 成交总价与楼面价被不断推高 。 到了95轮 ， 金隅终于以总价69.2亿元拿下该地块 ， 楼面价85764元/平米 。
这一楼面价创下区域新高 ， 一位业内人士指出 ， 该地块属于上海内环地块 ， 也是杨浦区城市更新重点出让地块 。 今年上半年高端住宅市场表现不错 ， 会客观上使得此类土地成交活跃 。
出让文件显示 ， 该地块东至眉州路 ， 南至R-05地块 ， 西至杨树浦港 ， 北至周家嘴路 ， 位于上海市的内环线 。 地块出让面积3.4万平米 ， 容积率2.37 ， 起价为50.03亿元 ， 楼面起价62000元/平米 ， 无需自持15%住宅建面用于租赁住房 。
在上海中原分析师卢文曦看来 ， 这块地最大的赢家其实是仁恒和保利 。
据观点地产新媒体了解 ， 近2年内 ， 该地块周边有4宗住宅用地供应 ， 分别由仁恒置地、保利、中华企业(600675,股吧)以及龙光摘得 ， 最高楼面价65441元/平米 ， 均比此次金隅拿地价低了不少 。
其中 ， 2017年 ， 仁恒置地以105.2亿元竞得与该地块一河之隔的杨浦81、83街坊地块 ， 以住宅面积计算 ， 楼面价约6万元/平米 。
去年 ， 保利发展以41.79亿元竞得距离该地块约1.5千米的杨浦区江浦社区B2-03地块 ， 成交楼面价约为5.3万元/平米；而中华企业则以38.1亿元拍得位于新江湾社区N091104单元B2-01地块 ， 成交楼面价约5.25万元/平米 。
今年7月9日 ， 龙光集团23.81亿元竞得距离该地块约5公里的杨浦区定海社区D5-1地块 ， 楼面价65440元/平米 。
由此看来 ， 相同区位楼面价高出2万元/平米 ， 金隅这宗地的盈利空间着实不大 。
“现在周边项目价格10万元/平方米左右 ， 按照自然增值 ， 两年之后11万/平米 ， 再贵就有点压力了 ， 基本上没什么利润空间 。 ”
据观点地产新媒体查阅年报获悉 ， 目前 ， 金隅在上海土地储备仅有“上海-大成名庭“与”上海-徐行“两个位于嘉定区的项目 。
“金隅比较多刚需项目 ， 做一些标杆项目对品牌形象及后续产品拓展都有帮助 。 ”卢文曦分析称 ， 金隅拿下高价地可能有别的考量 ， 比如深耕上海 ， 或是拓展更多的产品线 。


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