贝壳投研|领跑大健康，鲁商发展探索女人年轻的秘密！，切入玻尿酸赛道
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开发商转型 ， 总需要一个好的借口和方向 ， 否则容易输的不占少数 。 鲁商置业以前是在山东有名气的企业 ， 然而随着切入玻尿酸赛道 ， 去掉了置业变成了鲁商发展 。
贝壳投研（ID:Beiketouyan）发现 ， 从出厂开始 ， 玻尿酸的身价就已不菲 ， 高达90%以上的毛利率 ， 让小小的玻尿酸游走几轮环节后 ， 依然有较高的提价空间 。 去年科创板就迎来了两家玻尿酸公司 ， 一家是与鲁商发展同位于济南的华熙生物 ， 另外一家是位于上海的昊海生科 。 2019年年报显示 ， 华熙生物和昊海生科的毛利率直逼80% 。
一、净利润大幅飙升
鲁商发展于2008年借壳上市 ， 顺利完成向房地产行业的进军 ， 医养健康产业不断壮大 。 2018年鲁商发展为构建复合型生态健康圈 ， 延伸扩展了产业链 ， 正式转型大健康产业 ， 精耕生物医药和生态健康两细分领域 。
2018年底 ， 鲁商发展以1.21亿元现金和“泰安银座房地产开发97%股权、东营银座房地产开发100%股权和济宁鲁商置业100%股权”向鲁商集团置换了福瑞达医药100%股权（合并前 ， 鲁商发展和福瑞达医药同为鲁商集团） 。
福瑞达医药对赌承诺：2018-2020年扣非归母净利润分别不低于2537万元、5556万元和8493万元 。 福瑞达医药实际2018-2019年分别实现归母净利润0.37亿元和0.90亿元 ， 已完成2018-2019年承诺业绩 。 2019年 ， 福瑞达医药实现营收10.39亿元（占总收入10.10%） ， 归母净利润0.90亿元（占总归母净利润26.13%） 。
鲁商发展营收、净利双增长 。 鲁商发展2019年营业收入102.9亿元 ， 同比增长16.6% ， 归母净利润3.45亿元 ， 同比增长112.6%
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从2019年年报可以看出 ， 鲁商发展想摆脱房地产的烙印并非一日之功 。 鲁商发展的主营业务为围绕地产和围绕美容健康两大类 ， 收购福瑞达医药后 ， 公司房地产、物业管理和酒店业务合计2019年收入91.03亿元 ， 占总营收的88.47% ， 是当前最主要的收入来源；新并入的业务中 ， 药品收入2019年5.99亿元 ， 占比5.82% ， 化妆品收入3.13亿元 ， 占比3.05% 。 
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鲁商发展高资产负债率常年占据上市房企排行前列 。 2015-2019年 ， 鲁商发展资产负债率分别为93.06%、94.01%、93.96%、94.09%、91.62 ， 连续5年以上负债率超过90% 。 
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2019年 ， 鲁商发展的地产销售额为143.62亿元 ， 销售面积125.75万平方米 ， 分别同比增长22.66%和2.11% 。 2020年鲁商发展给地产销售定的目标为200亿元 ， 增长率约为39% 。 分区域来看 ， 青岛、临沂、哈尔滨 ， 济南、烟台是2019年销售额最大的几个城市 ， 分别为40亿、29亿、22亿、15亿、10亿 。 
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鲁商发展的地产业务仍面临着盈利能力弱的问题 。 2019年 ， 鲁商发展地产销售业务毛利率同比增长0.56个百分点至15.97% ， 低于行业平均水平 。 从历史数据来看 ， 鲁商发展近几年毛利率一直较低 ， 2018年以来有所上升 ， 不过仍在20%左右 。 
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鲁商发展开发项目主要集中于三、四线城市 ， 产品也以刚需住宅为主 ， 所以造成毛利率偏低 。 传统业务盈利能力偏弱 ， 是鲁商发展寻求向大健康领域转型的动力之一 。
二、切入玻尿酸赛道
鲁商发展拥有颐莲、瑷尔博士、善颜、悦己等多个护肤品牌 ， 其中颐莲为第一大品牌 ， 瑷尔博士是2019年新推出的品牌 ， 善颜、悦己等品牌以直销为主 。 2019年 ， 鲁商发展的化妆品业务实现收入3.13亿元 ， 其中电商渠道占比高达78% ， 线下主要为美容院渠道和康妆大道直销 。
鲁商发展与华熙生物旗下均有以透明质酸为主打成分的化妆品牌 。 对比分析鲁商旗下的颐莲、瑷尔博士 ， 和华熙旗下的润百颜、米蓓尔 。 计算各品牌天猫旗舰店2020年初至近产品均价：润百颜320元、米蓓尔160元、颐莲100元、瑷尔博士155元 ， 华熙旗下的品牌定位相对较高 。 
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从各品牌经营品类来看 ， 华熙的品类策略更集中 ， 且第一大品牌润百颜的核心产品形式为精华；鲁商的品类策略相对分散 ， 且核心产品形式以化妆水、面膜、套装等为主 。 由于定价与核心产品形式的差异 ， 鲁商化妆品业务的毛利率相比华熙的化妆品业务较低 ， 在60%左右 。 
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