投资者网|即使降价，下半年这些城市一定不要选！
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作者：花满楼
来源：米宅（ MizhaiPlus ）
2020年我们都迎来了转折点 ， 棚改亦是如此！棚改即将在2020年谢幕 ， 而旧改却悄然而至 ， 在这种情况 ，2020年的下半年该如何抉择 ， 哪些城市的哪类房源千万要远离 ， 而哪些城市即将迎来机会 ，我们可以一起往下看：
1棚改即将谢幕旧改登场
根据21世纪经济报道 ， 近期监管部门已经下发要求 ， 明确2020年全年专项债不得用于土地储备 ， 棚改等与房地产相关领域 。 在1.29万亿提前批专项债不得用于土储、棚改后 ， 后续专项债也不得用于这两个领域 ， 将对基建投资形成有效拉动 ， 而年初基建占比达57% 。对于棚改 ， 十三五明确提出 ， 到2020年 ， 基本完成现有的城镇棚户区、城中村和危房改造 ， 所以 2020年是棚改的关键一年 。棚改的结束对于一些城市的房价影响是比较大的 ， 特别是三四线城市 。 我们来看上一波行情中 ， 在棚改的加持下 ， 一些三四线的房价一直居高不下 。 可以看下近一年统计局给出城市环比排名：房价环比涨幅排名前五的 ， 一大部分都是三四线以及一些弱二线城市 ， 比如洛阳 ， 锦州 ， 银川等等 。 棚改的结束也就意味着一些依靠货币化安置比较严重的城市后期房价令人担忧！除了依靠棚改的城市外 ， 老破小也是雪上加霜 ， 特别是一些想要豪赌拆迁的投资者 。再来看另一则新闻：7月20日 ， 国家发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》其中指出：在2020年新开工的旧改项目3.9万个 ， 涉及700万户居民；2025年力争基本完成2000年底前建成需改造城镇老旧小区改造任务 。从这里可以看出改造2000年底建成的房源 ， 这类房源房龄至少得有20年了 。 对于二手房源一般5-10年左右的房源是比较好卖的 ， 而2000年由于规划的早 ， 社区里没有绿化 ， 电梯以及地下停车位 ， 排水等基础设施是比较差的 。这份文件指出要从 基础类、完善类和提升类， 这三个方面来改造 ， 比较好的一点儿是这些房源会有一些好的改变 ， 舒适度会提高 。 比如经幢公寓 ， 改造之前房子漏水 ， 没有物业 ， 外立面脱落以及路面杂乱无章 ， 改造后乱象得到改善并且可以刷脸进门 ， 安保有了保障 ， 居住体验有很好的改变 。这是好的方面 ， 不过也有不好的 ， 有的小区也是把绿化又变成菜园子 。 不管旧改结果如何 ， 我们可以确定的是 这些2000年的房子已经无缘棚改！买老破小来对赌拆迁 ， 终究是黄粱一梦！为什么会如此？一是资金来源少 ， 棚改主要的资金来源是psl ， 2019年下半年增速开始放缓 ， 7-11月合计增长1515亿元 ， 同比下滑28% 。二是货币化安置政策调整 ， 2018年10月有会议指出 ， 对房价上涨的市县取消货币化安置 。还有就是计划开工规模减少 ， 2019年比2018年减少过半 。棚改结束 ， 旧改接棒 ， 注定有些城市的房价将迎来转折！
2房价的关键：库存
而对于2020年来说 ， 难过的不止是老破小以及三四线 ，下半年一些二线城市库存压力也比较大 ， 库存战火蔓延到二线城市 。我们先来看一个百城商品住宅月度供求关系：从上表中可以看出 ， 2018年8月是个转折点 ， 在此之前成交量是大于供应量的 ， 而在此之后大部分都是供应量大于成交量 ， 特别是2018年跟2019年下半年 。 根据市场反应来看 ， 当时降价也是特别厉害的 。再来看2020年 ， 1-3月有所反弹 ， 成交量有所上升 。 但是3月-6月成交量明显下降 ， 有数据指出 ，上半年住宅存销比即库存去化周期为12.8个月 ， 并且呈现的是上升趋势 ， 并且超过了前三年的最低水平 。这也不难理解 ， 一些城市开始以价换量比如：
漳州部分楼盘9千+ ， 而2017年动辄1万八+；开封西部分楼盘7千+ ， 有些5字头起 ， 而2017年可是要分分钟破万；
清远海境界和绿茵华府下调备案价格 ， 其中海境界5号楼降价幅度最大 ， 达到14% 。
根据数据这100城中 ， 其中有61个城市出现库存同比增长的情况 ， 再具体来看 ，哪些城市增速比较靠前 ， 哪些比较靠后 ， 可以看一下易居这份数据:在库存面积增速前10位中 ， 除了意料之中的三四线城市外 ，比如日照、清远等 ，这也意味着下半年这些城市压力会更大 。不过值得注意的是一些二线城市库存上升也是比较明显 ，比如杭州 ， 郑州 ， 青岛 ， 呼和浩特 ， 南宁等 。这些二线城市大都与 新房市场的供应规模或者市场的疲软 有很大关系 。 以 郑州 为例 ， 2019年计划总供地是43836亩 ， 住宅23137亩 。 而2020年计划供地35643亩 ， 其中 ， 住宅用地占比约42% ， 为14965亩 。 供应量大 ， 购房者观望情绪更加浓厚！不过杭州和郑州虽然库存同比增速高 ， 但从存销比来看 ， 这两个城市比例还是比较小 ， 压力比南宁 ，呼和浩特 等小 。我们再来看后10位城市 ，深圳 ， 宁波 ， 东莞 都已经出台政策调控 ， 进一步扩大调控范围！深圳堵死离婚这条路 ， 东莞二手房限购…… ， 房住不炒不止是说说而已！看到近期的政策 ， 不能发现 ， 稳是大局 ， 大涨一定是要被谈话的 ， 虽调控差异化 ， 但这点是没变！从存销比来看 ，武汉 排名第9 ， 不过这个城市从长期来看是没有问题的 ， 短期只是受疫情影响比较严重 ， 需求下降 ， 属于买房市场 。 而此时 ， 也说明武汉正是捡漏的机会！三亚 一直限购比较厉害 ， 投资逐渐减少 。至于 漳州 ， 景德镇等 三四线城市 ， 以漳州为例 ， 2019年棚改总套数由去年的9943套 ， 增加至15130套 ， 上涨了约52% 。 据住房保障科公布 ， 2019年第一季度全市棚改已开工8931套 ， 开工率59.03% ， 开工建设近六成 。 在如此大的比重下 ， 再加上棚改的结束 ，建议大家远离 。而存销比比较靠后的城市 ， 相对比较热销 。 宁波根据统计局给出的数据 ， 6月新房同比上涨6% ， 二手房同环比涨幅在前十 ， 杭州万人摇场面也是有的 ， 但并不是这些城市值得购买 。还是那句话 ，只有大城市才会是机会 。 比如 ， 杭州 ， 成都 ， 郑州 ， 合肥 ， 宁波 。
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