专聊房君|未来10年，“死活不买顶楼和底楼”说法还成立吗？听听懂行人意见
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住房 ， 作为人生存、生活的一个基本且重要需求 ， 一直属于人们热议的话题 。 随着房价的不断增长 ， 大家买房不仅会考虑居住的舒适度 ， 还会兼具房子的保值增值属性 。 谁都知道地段好、品质高的房子更受欢迎 ， 但也得结合自身的经济情况 ， 换句话说 ， 买什么样的楼盘或者小区 ， 选择的范围基本上是确定的 ， 在小区和楼栋既定的额情况下 ， 如何选择楼层就显得尤为重要 。
通过这些年楼市的不断发展 ， 在住房交易市场上形成了不少选择楼层的法则 ， 比如“避设备层法则”、“通风法则”、“黄金分割线法则”等等 ， 这些法则有一个共同点 ， 都是从人们的居住舒适度角度考虑 ， 也是人们买房过程中自然形成的偏好习惯 。 除此之外 ， 在坊间还流传着一句“再穷不买顶楼 ， 再傻不买底楼”的说法 ， 翻译成白话即是“死活不买顶楼和一楼” 。
在分析这句话有无道理之前 ， 我们先来看看两个知识点 。第一 ， 开发商定价法则 。
在一个新楼盘的楼层定价中 ， 开发商一般有两种定价法则 ， 一种是“倒金字塔”法则 ， 这很好理解 ， 楼层越高 ， 单价越高 ， 价格从一楼往上 ， 层层递增 ， 楼层越低 ， 价格越低 。 以一个共21层的品牌楼盘为例 ， 底楼定价约25600元/平米 ， 8楼定价约27600元/平米 ， 15楼定价约29000元/平米 ， 次顶复式价为约34000元 ， 但顶楼定价仅比底楼多约2000元/平米 ， 即27600元/平米 。 可以看出 ， 除了特别楼层 ， 基本遵循了每高一层增加100元/平米左右的规律 。
开发商之所以有这种定价考虑 ， 主要是住久了平房或者低矮楼层房子的年轻人 ， 更喜欢高大上的高楼 ， 不仅视野开阔 ， 还能避开潮湿、蚊虫、采光等方面的困扰 。 需要注意的是 ， 按理说 ， 在进入二手房市场后且随着房价增长 ， 楼层之间的差价是按比例增加的 ， 但实际上 ， 比例可能还会拉大 。
另一种楼层定价法是“橄榄球” 法则 ， 顾名思义 ， 中间高 ， 两头低 。 这种定价法则的依据是什么呢？同样也是从视觉的角度考虑 ， 一般来说 ， 小区的园林绿化都是在一定高度范围内的 ， 中间楼层能够较好的观看小区的风景 ， 享受到小区的园林配套 ， 如果楼层过高的话 ， 基本上是看不清楚这些景观了 。 这种定价法则 ， 与买房人的“黄金分割线”法则有异曲同工之妙 ， 所以往往会发现 ， 一栋20多层、30多层的住宅楼 ， 总楼层的1/3-2/3段最容易销售出去 。
第二 ， 顶楼和底楼的优缺点 。
先说说顶楼 。 顶楼最大的共同优势就是安静 ， 视野开阔 ， 既没有低楼层的潮湿和蚊虫困扰 ， 也没有中间楼层的楼上住户噪音 。 很多顶楼还有露台 ， 使用面积相比其他楼层多出不少 ， 种花纳凉很是惬意 ， 这也是很多人选择顶楼的原因 。 不过 ， 顶楼也有相应的缺陷 ， 大家吐槽最多的就是防水做不好的话 ， 墙体会出现开裂漏水 ， 而且保暖要求也要比其他楼层高 ， 此外 ， 跟其他高楼层一样 ， 遇到停水、停电、消防救援 ， 会是一件比较麻烦的事 ， 而且很多顶楼也是各楼层的管道透风口 ， 一些异味可能从此排除 。
【专聊房君|未来10年，“死活不买顶楼和底楼”说法还成立吗？听听懂行人意见】再谈谈底楼 。 一楼给人的印象就是潮气重、吵闹、蚊虫多、光照不足 ， 隐私方面不能得到较好保护 。 在安全方面 ， 一些家庭只能安装密密麻麻的防盗窗来防止小偷行窃 ， 有些小区若不是同层排水的话 ， 一旦发生堵塞 ， 一楼首当其冲 。 当然 ， 一楼也有相应的好处 ， 比如其他楼层停水了 ， 一楼未必没水用 。 此外 ， 出行不用等电梯 ， 相应物业费用也要少些 ， 还不用担心高层火灾困扰 ， 夏天也要比其他楼层凉爽不少 。
由此可知 ， 之所以有“死活不买顶楼和一楼”说法 ， 除了前面说到的这些共同缺点 ， 人们还关注房子在保值、转卖方面的问题 。 从事过房产中介交易的人知道 ， 一般来说顶楼和底楼的成交周期相比其他楼层长 ， 挂出一年半载都未必能转掉 ， 主要就在于受众相对较少 ， 而房主也不甘心让太多价 ， 从心理作用讲 ， 比如买新楼盘时 ， 底楼总价只比中间楼层差2-3万元 ， 但再转手的差价可能达一二十万元 ， 这种心理落差也在一定程度上延长了成交周期 。 说到底 ， 不太好转手以及折价 ， 是很多人死活不愿意买这两个楼层的关键原因 。
但我们知道 ， 任何事物都是发展变化的 ， 未来10年 ， 这种说法还成立吗？在懂行人看来 ， 要回答这个问题 ， 其实一定要具体问题具体分析 ， “一刀切”的肯定或者否定都是不负责任的 。
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