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一线城市楼市：挂牌增交易减冷暖各不同

随着疫情影响减弱 ， 二手房交易量在上半年呈现出先抑后扬的特点 ， 但同比有所下降 。 采访人员在北京、上海、广州等地走访了解到 ， 今年上半年 ， 二手房房价整体仍呈平稳态势 。 业内人士普遍预计 ， 下半年商品住宅交易料将保持平稳 。
改善需求支撑6月成交反弹
保利投顾研究院监测显示 ， 上半年全国22个城市二手住宅成交超61万套 ， 同比下降16% ， 低于往年同期水平 。 但随着疫情影响趋弱 ， 在供应增多、学区房交易旺季等因素带动下 ， 6月份各地二手房成交量同比出现增长 ， 达到近年来同期高位 。 其中 ， 一线城市和部分核心二线城市成交量均创阶段性峰值 ， 体现出三大特征：
一是逐步走出疫情影响 ， 二季度复苏势头明显 。 采访人员走访了上海多个市郊区发现 ， 二手房挂牌价格虽然节节上涨 ， 但成交价格普遍保持平稳 。 据中原地产数据 ， 上海5月份成交攀升到2.8万套 ， 为2016年10月份以来的新高 。 6月份虽有所降温 ， 但交易量仍达到2.6万套 。 仲量联行分析认为 ， 二季度 ， 因疫情延迟的购房需求逐步得到释放 ， 同时大量新增供应为购房者提供了更多选择 ， 因而出现上海商品住宅成交量显著回升 。
随着北京突发公共卫生事件应急响应级别降至三级 ， 房产经纪人也开始活跃起来 。 链家双桥门店经纪人张铁强表示 ， 其所在的辖区上半年房价变化不大 ， 剔除“疫情影响看房 ， 导致前一段成交下降”的因素 ， 整个二季度的交易在好转 。
贝壳研究院数据显示 ， 5月份北京二手房成交均价为6.2万元/平方米 ， 环比上涨8% 。 据诸葛找房数据 ， 北京6月份二手住宅价格出现负增长 ， 市场均价为5.8万元/平方米 ， 环比下降0.51% 。 诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱说 ， 北京疫情再次暴发导致部分中介暂停营业 ， 购房者入市步伐延后 。
二是改善需求释放 ， 买方议价空间增加 。 广州德诚行地产公司中介人员李继英最近每天都要把房源信息在朋友圈发一遍 。 他表示 ， 现在放盘的人很多 ， 市场价成交很难 ， 想迅速脱手只能放低价 。 近期刚换房的广州市民王先生介绍 ， 其所购买的二手房挂出来有大半年 ， 成交价比挂牌时低了100万元 。
同样的情况也出现在北京 。 张铁强说 ， 现在买方的议价空间在增大 ， 他负责的朝阳区双惠苑小区一套房子年前挂牌价为450万元 ， 现在已降至420万元 ， 客户准备出400万元 ， 基本与房东达成一致了 。
而在上海 ， 随着市场复苏 ， 改善型需求的释放 ， 许多中介业务员的普遍感受是 ， 总价在300万元内的刚需房源 ， 议价空间在缩小 。 5月份后 ， 500万元左右的房源开始活跃 ， 千万元以上二手房议价空间则在5%以上 ， 和年前差别不大 。
三是学区房托底 ， 带动量价齐增 。 尽管市场对购房的预期有所分化 ， 但学区房交易旺季的到来 ， 带动了二手房交易量的增长 。 据中原地产统计 ， 受北京西城区学区房新政影响 ， 西城区5月份的成交量翻了3倍 ， 达到1500套 。
事实上 ， 在北京“317”调控以来 ， 拥有用优质学区资源的西城支撑着北京二手房市场的成交 。 贝壳研究院的最新数据显示 ， 当下北京置换型购房占比约50% ， 换房动机由家庭结构变化而产生的居住空间需求所激发 。
“由于高单价的西城区成交占比大幅提升 ， 西城区成交量在全市的比重从7%增长到12% ， 带动成交均价明显上涨 。 ”贝壳研究院许小乐说 ， 剔除西城区因素 ， 5月北京二手房成交均价上涨3%左右 。
上海今年小学和初中入学实行“公民同招” ， 且民办学校采取摇号入学 ， 增加了入学的不确定性 。 一些家长为确保子女能进好的学校选择优质公办学校的学区房 。 因此 ， 公办学校的学区房价格出现较大涨幅 。 不少中介表示 ， 今年学区房价格上涨了10%-20% 。
下半年住宅成交势头或有所放缓
据国家统计局初步测算 ， 6月份 ， 4个一线城市二手住宅销售价格环比上涨1.0% ， 涨幅比上月回落0.1个百分点 。 其中 ， 北京、上海、广州分别上涨0.7%、0.4%、0.8% 。 从同比来看 ， 6月份 ， 一线城市二手住宅销售价格同比上涨5.2% ， 涨幅比上月扩大1.1个百分点 。


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