马跃成|经济学家说，用变动利率调控，历史上没有成功过
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为什么用货币政策调控楼市总是不得要领？楼市调控失败的原因是过度依赖货币政策 。
谈到对楼市的判断 ， 人们都有一个观察的窗口 ， 就是央行的货币政策 ， 对这个东西大家都特别敏感 。 今年初 ， 虽然央行的政策还没动静 ， 但是 ， 少数地方的银行稍微松动了一下贷款利率上浮的力度 ， 整个楼市就像炸了锅似的 ， 以为楼市的闸门又要放开了 。 但是 ， 很快央行出来辟谣 ， 地方银行收紧了房贷 ， 楼市再入平静 。
货币政策调控楼市 ， 主要从三个方面下手 ， 一是调整存款准备金率 ， 这个主要是调控市场流动性 。 二是调整贷款利率 ， 无论是开发商还是购房人 ， 利率调整主要是调整成本 。 三是 ， 购房人的首付标准 ， 这个政策主要是调整购房门槛 。 这三个政策 ， 可以说我们没有少用 ， 最近 ， 这两年货币政策基本稳定了 ， 前些年 ， 利率和存款准备金 ， 每年都变化好几次 。
但是 ， 我们回顾一下20年以来的楼市调控 ， 货币政策发挥了多大的作用？我们的调控目的一直都是要保持楼市和房价的稳定 ， 但是 ， 货币指标的调整 ， 似乎都是在刺激着楼市的动荡 ， 很多投资者 ， 利用银行杠杆 ， 以小博大 。 很多流动资金 ， 违规流向楼市 ， 造成楼市泡沫的不断增大 。
每当楼市调控的时候 ， 货币政策都是收紧 ， 但是 ， 货币政策也只是起到一个方向性的指标意义 ， 真正的作用没有多大 。 提高首付能阻挡住人们买房吗？人们可以用六个钱包破解 ， 而开发商更是有首付贷、分期首付的双重利器 。 提高利率能遏制人们买房的欲望吗？没有 ， 只要是打算买房的人 ， 没有几个会在意利息高点低点 。 公积金利率要低一些 ， 但是 ， 很多楼盘却限制公积金使用 ， 但是 ， 也没有看到这个楼盘就因为商贷利率高 ， 而出现滞销的情况 。 有人说 ， 要是首付款提高到8成 ， 看有没有用？如果提高到8成 ， 说句实话 ， 这就不算是货币政策了 ， 应该算是行政手段了 ， 因为这个已经超出了货币理论的范畴 。
我们最近这一轮楼市调控 ， 之所以效果不错 ， 主要是两条 ， 一个是限购 ， 一个是不动摇 。 在7月份的时候 ， 有宁波、深圳、南京、杭州、东莞等城市出台了更严的调控政策 ， 为什么？就是因为 ， 这几个城市的楼市又有过热的势头 。 以杭州为例 ， 几万人参与摇号几百套房子 ， 这么热闹的地方 ， 你说提高利率 ， 能把火压下去吗？不可能的 ， 没有人在乎利率的变化 。
【马跃成|经济学家说，用变动利率调控，历史上没有成功过】所以 ， 我们看到这几个城市出台的新政还是落在了限购上 ， 离婚了就先别买房了 ， 落户了你先等等再说 ， 住的离这里比较远 ， 那就别跑这边买房了等等 。 所以说 ， 限购才是真正有效的措施 ， 直接把一些购房人赶到售楼处外面去 ， 进不来门 ， 你还怎么买房 。
经济学家张五常 ， 曾经介绍过 ， 一些研究货币的经济学家的观点 ， 货币的功能只是交换的等价物 ， 央行的工作只是要维持货币的稳定 。 货币稳定了 ， 经济就稳定了 。 让货币发挥多政策目标 ， 最终都不会成功 。 他说 ， 历史上 ， 已经反复证明这个道理 。
今天世界上比较稳定的货币是欧元 ， 原因之一 ， 就是欧元放弃了多目标的管理 。 在欧盟早期 ， 有经济学家 ， 包括诺贝尔得主佛里德曼都认为欧元不会成功 。 原因就是因为 ， 欧盟各国的情况千差万别 ， 对资金的需求也是存在很多的矛盾 ， 甚至政策目标可能都是相反的 。 所以 ， 欧元根本就不能运动起来 。 但是 ， 在欧元采取了稳定币值这样一个确定的目标之后 ， 欧元成功了 。 各国的失业率 ， 和各国的通货膨胀 ， 都不在欧元的管理范围 ， 所以 ， 有些国家的失业和通货膨胀已经很严重 ， 欧元依然可以安如泰山 。
张五常称 ， 货币政策的“多目标”在实践中没有成功过 ， 这就像是一石多鸟 ， 只能碰运气 ， 理论上是说不过去的 。 只要利率上下调整 ， 就会有人因此受益 ， 有人因此受损 。 张五常认为 ， 美国2008年的次债危机 ， 就是这个原因 ， 格林斯潘是公认的美国历史上最有才能的一个联邦储备局主席 ， 但是 ， 在他任内 ， 20年时间美国的利率轮上轮落凡8次之多 。
张五常认为 ， 经济学的理论是 ， 投资的回报率应该与市场的利息率相等 。 但是 ， 很显然 ， 投资的回报率 ， 不可能像利息率那么频繁变动 。 所以 ， 张老把美国的次债危机归结为格林斯潘的货币政策所致 ， 即是这个道理 。 但是 ， 很多经济学家也认为 ， 以货币量调控经济困难更大 ， 这个问题 ， 也是我们意想不到的 。 很多人 ， 都会说 ， 房价为什么要涨？M2大了 ， 哪有不涨之理？但是 ， 在美国次债危机之后 ， 美国实行了量化宽松的货币政策 ， 美国也没有发生明显的通货膨胀 。 这次疫情以后 ， 美国再次启动无限量的货币宽松政策 ， 目前 ， 看还没有出现大的异常情况 。
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