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楼市新谈|党媒发声直指高房价弊端，楼市现三大“逆转”信号，房价这次跌定了？( 二 )


不仅如此 ， 各地都掀起了一阵降价卖房热潮 ， 尤其是深圳 ， 有人更是一口气豪降250万卖房 。 对此 ， 合硕机构首席分析师郭毅直言 ， “过去是卖方市场的时候 ， 议价就往上移 ， 现在是买方市场 ， 议价肯定往下移 。 有些人可能着急换房 ， 或者急需用钱 ， 价格就低一点 ， 才能更快地卖出去 。 ”
挂牌激增成交锐减 ， 透露的信号再明显不过：过去楼市火热时期 ， 大家都蜂拥买入 ， 现在调控收紧 ， 市场预期彻底扭转 ， 大批的炒房投资客火速挂牌出售 ， 有些人更是显示出了十足的诚意 ， 一方面是真的不留恋楼市 ， 认清了现实；另一方面也证实了房子确实是不好卖 。 现在的楼市就是“粥多僧少” 。

第二 ， 中国过了“房屋短缺”的阶段 ， 且权威统计资料显示新房供大于求 ， 空置房足够5亿人居住
过去三十年中国到底建了多少房子 ， 官方没有确切的数据 。 但坊间却一直传言 ， 中国所建的房子至少足够30亿人居住了 。 不仅如此 ， 也有研究机构过去三年 ， 多次公布中国的住房空置率已经高达25% ， 三四线城市高达30% ， 仅空置房这一项就足够5亿人解决居住问题 。
如今官方也第一次坐实了“2020年新房市场开始出现供大于求局面”——今年初 ， 易居研究院发布的报告显示 ， 2020年新房市场供大于求 ， 分析认为 ， 2020年房地产市场将迎来投资增速的下调 ， 即楼市的天花板到了 。 不仅如此 ， 分析更指出 ， 从2020年起 ， 供大于求的区域房价将走上“下跌通道” 。 这个统计数据和结果分析更得到了官媒人民网的转发 。
不仅如此 ， 一季度央行的调查报告也证实了中国早已不缺房的事实 ， 报告显示 ， 中国城镇家庭平均拥有住房1.5套 ， 住房拥有率已经高达96% 。
我们早已不缺房 ， 现在情况也开始发生逆转——新房甚至出现供大于求局面 。 可想而知未来房价是何种走势：想大涨基本不现实 ， 且从经济学角度分析 ， 房价是易跌难涨的 。

第三 ， 聪明的开发商已经开始“抢跑”了：抓回款、促销售
相比于前两个 ， 这个逆转信号普通人很难察觉到 。 毕竟很多人不和这两类人群打交道 ， 也无从得知他们是在积极买入还是在夺路狂奔 。 但是内行人却有第一手资料 。 据内行人透露 ， 从7月中旬后 ， 全国各大城市房企销售的态度就发生转变了 ， 前30强房企中已有多个在公司内部信中明确表示接下来的时间里要“抓回款、促销售” 。 尤其是有房企更针对今年的9、10月份提前制定了节点营销计划 ， 其中明确给出了降价促销的底线是20% 。
对此 ， 其实我们一点也不意外 ， 我们不止一次说过 ， 今年对于开发商而言 ， 是难熬的一年：销售回款不畅、债务压顶、融资艰难 。 尤其是中小开发商借钱的难度更大 ， 所以直接导致了今年上半年近300家企业破产倒闭 。 但我们也提到过 ， 其实对于开发商而言 ， 真正艰难的时光还没开始——今年的9、10月份才是开发商偿债的高峰期 。
相比于两三年前市场火热时开发商“宁愿破产也不降价让利刚需” ， 现在很多聪明的开发商已经打破了自己的原则 ， “活下去”才是最主要的 。 “抢跑”真的不算什么 ， 如果可以 ， 他们完全愿意把房价直接拉到最低来促进销售 ， 拉动回款 。

未来房价还涨得动吗？经济学家“8字”道破
面对楼市出现的三大逆转信号 ， 很多人可能会心存疑问 ， 未来房价真的涨不动了吗？对此 ， 经济学家朱海斌仅用“8字”就道破了：需求锐减 ， 易跌难涨 。 即随着住房的刚需问题的解决 ， 房地产市场的需求在市场上越来越少 ， 需求跟不上房产开发速度 ， 房价自然也就失去了上涨动力 。
总体而言 ， 未来在供求关系变化、开发商态度转变、二手房抛压状态形成的三大逆转信号下 ， 房价很难再出现类似于2016年的短期大涨 。 但是我们也不能由此便认定“所有的城市房价都跌定了” ， 毕竟全国有670多个城市 ， 每个城市人口、经济、资源等的基本面都不一样 。 按照大类来分的话 ， 其实就两类：重点一二线城市和三四线城市 ， 前则房价仍然有人口增量和经济基础支撑 ， 纵使无数刚需特别期望房价下跌 ， 但我们也不得不承认 ， 很多城市房价仍然有上涨的趋势；后者则完全不同 ， 虽然大跌仍然不可能出现 ， 但是从人口流动、经济增长、住房总量等基本面来看 ， 很多城市都存在“房价虚高”的情况 ， 房价下跌是大势所趋 ， 亦是理所当然 。
注：部分图片来源网络 ， 侵删！


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