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土地|7月土地市场热度稍减，杭北上广依旧“高烧不退”

前7月 ， 杭州、北京、上海、广州4个城市土地出让金均突破千亿元 ， 成为土地市场强大“热源” ， 并且近期仍有地王出现 ， 热点城市竞争依旧激烈 。
7月份 ， 土地市场热度略微消退 ， 但这一市场上的“火炉”城市高温不减 。
近日 ， 多家机构发布了7月土地市场数据 。 数据显示 ， 虽然土地市场整体的溢价率、楼面价格等依旧出现小幅上涨 ， 但涨幅均有回落 。 不过 ， 前7月依然有杭州、北京、上海、广州等4个城市卖地超千亿 ， 成为土地市场强大“热源” ， 并且近期仍有地王出现 ， 热点城市竞争依旧激烈 。
多位分析人士均指出 ， 7月地市仍然保持较高热度 ， 但总体来看 ， 成交量、地价和溢价率的向上动能已明显减弱 ， 未来几个月或降温 。
4城卖地过千亿
杭州、上海、北京、广州成为土地市场上的四大“火炉” 。
据易居研究院统计 ， 前7月 ， 上述四座城市的土地出让金均突破千亿元 ， 分别达到1947亿、1645亿、1311亿和1214亿元 ， 同比增速分别为19%、107%、39%和49% 。
其中 ， 杭州已连续三年高居全国土地出让金的榜首 ， 2016年至今 ， 其土地出让金额累计已超过万亿元 。 2016年 ， 杭州土地出让金翻倍增长 ， 达到1612亿元 ， 2017年则首度超过2000亿元 ， 此后两年也持续高居土地出让金榜首 ， 远超其他城市 。
另外 ， 北上广这三大“火炉”也持续增温 。 上海7月单月成交17宗住宅用地 ， 北京成交6宗、广州成交7宗 。 其中 ， 上海市杨浦区江浦社区某地块 ， 在7月最后一个工作日 ， 经过近百轮的激烈争夺 ， 以62.9亿元成交总价成为上海年内单价地王 。 其溢价率达到38.32% ， 超出上海7月平均溢价率15个百分点 。
到了8月初 ， 北京土地市场接棒 ， 一宗不限地价的宅地被中海以79亿元竞得 ， 溢价率达23% ， 成为北京年内成交总价最高的地块 ， 该宗宅地同时跻身北京住宅历史总价第六名 。
不过 ， 尽管几大“火炉”依旧高温 ， 全国数据却相对平和 。 从最能衡量土地市场的溢价率和价格等数据来看 ， 土地市场依旧高温 ， 但涨幅有所消减 。
易居研究院数据显示 ， 7月 ， 40个典型城市移动平均土地成交均价为6041元/平方米 ， 价格再创历史新高 ， 环比上涨1.2% ， 不过涨幅明显收窄；土地成交溢价率为16.3% ， 环比上升0.6个百分点 ， 增幅同样明显减小 。
对此 ， 中指研究院常务副院长黄瑜指出 ， 从拿地区域与城市来看 ， 二线城市是房企布局重点 ， 城市群以长三角热度最高 。 50家代表房企二线城市拿地面积占比为52.8% ， 长三角城市群拿地面积占比为28.3% 。
具体来看 ， 一线城市保持了较快的供地节奏 ， 同时优质土地的大量入市也带动了价格上涨 。 贝壳研究院数据显示 ， 截至7月末 ， 一线城市累计成交规划建筑面积同比上升59.3% 。 7月当月的楼面价也同比上涨37.2% 。 同时 ， 7月溢价率为14.6% ， 同比去年增长9.6个百分点 ， 环比上月增长6.4个百分点 。
二三线城市则相对稳定 。 其中二线城市7月累计成交规划建筑面积 ， 同比下滑9.4% ， 当月楼面价同比下降0.7%；三四线城市土地市场的两个数据则分别为下降0.8%和上涨5.7% 。
下半年政策或收紧
从企业端来看 ， 拿地热情的分化还在持续 。 多位分析人士指出 ， 下半年土地市场持续火热的可能性不大 。
据中指研究院数据显示 ， 50家代表房企中 ， 31家房企逆势拿地扩储 ， 如奥园、融信、绿城、龙光前7个月月均拿地金额较去年增加一倍以上 ， 但也有世茂、建业等房企前7个月月均拿地金额较去年减少50%以上 。
中指研究院还指出 ， 部分房企7月拿地规模比今年前期下降明显 。 50家代表房企中 ， 有24家在7月拿地金额低于前6个月的均值 ， 其中阳光城(000671,股吧)等9家企业的下滑幅度超过50% 。
黄瑜指出 ， 在经历过二季度的充足补充后 ， 50家代表房企7月拿地规模出现回调 。 结合销售来看的话 ， 50家代表房企拿地强度有所减弱 ， 拿地销售比均值同比下降3.4个百分点 。


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