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改巢青岛|“洪峰”即将到来！被刚需折叠的即墨楼市 避坑比赚钱更重要

改巢青岛|“洪峰”即将到来！被刚需折叠的即墨楼市 避坑比赚钱更重要

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改巢青岛|“洪峰”即将到来！被刚需折叠的即墨楼市 避坑比赚钱更重要

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改巢青岛|“洪峰”即将到来！被刚需折叠的即墨楼市 避坑比赚钱更重要

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看了七月份的青岛楼市月报 ， 我突然想起了曾经风靡一时的“魔幻”小说《北京折叠》 。
经济资本和各类社会资源完全垄断在第一世界的精英领导层手中 ， 他们身边的一切都是那么光彩照人；中间层级的白领大学生象征着直率善良 ， 然而一心追求品质生活 ， 却仅仅为乌托邦的一场华美幻境 ， 生活在无尽谎言和欺骗里不自知 ， 只是暂时享受着蒙在鼓里的幸福；底层的普罗大众则沦为现代物质社会的屠宰牺牲品 ， 作为城市的建设者和分解者 ， 他们的身份认知是尴尬无解的 ， 为黑暗所吞没被现实遗忘 ， 悲哀无力惶惶过活 。
这种分割 ， 像极了现在的即墨楼市 。
“榜眼”即墨的人和之力前几年风光无限的即墨 ， 似乎在撤市划区和地铁11号线开通之后 ， 便进入了“盛极必衰”的下行通道 ， 影响力不但完全被西海岸掩盖 ， 甚至不如拥有上合示范区、新机场等大饼的胶州那么让人新潮澎湃 。 面对着吃了“药”城阳与疯狂的恒大丁字湾双向夹击 ， 即墨楼市的前景并不为众人所看好 。
然而 ， 城阳的共有产权政策按下暂停键之后 ， 即墨在7月份便实现了超越 。 2591套的成绩 ， 比有四大利好加持的胶州多卖了近600套房子 ， 数据可以说十分亮眼 。
在成交量之外 ， 我希望大家更要清楚一点：不论是高端楼盘还是区域均价 ， 即墨都要比胶州高出一大截 ， 而与城阳相差不大 。
为什么感觉上即墨楼市人气凋零 ， 但成交量却与“你觉得”相差不小？
关键字只有一个：人 。

我们看一下 ， 即墨常驻人口近125万 ， 胶州90万、城阳75万 。 但从人口基数上讲 ， 即墨与胶州、城阳就不是一个层级上的 。 而且 ， 即墨还是青岛民营经济最为发达的区市 ， 民营经济的税收占比近6成 。
简而言之 ， 人多 ， 有钱人也相对多 。 所以 ， 我们在即墨探盘时 ， 会发现有开发商的精装房用豪宅同品牌的“柏丽” ， 有的高层住宅竟然有同层排水的设计、有的开发商在厨房里加装了餐余垃圾的粉碎机……
在这样不确定的年份里 ， 即墨有能力改善人居环境或者进行不动产投资的人 ， 基数要大于其它远郊区市 ， 这也就是众多开发商依旧前赴后继进即墨的主要原因 。
外地炒房客日渐稀少的时候 ， 即墨的内需支撑依然稳固 ， 问题在于撑不了那么多的“盘子” 。
新盘“井喷”下的二八定律即使我不重复 ， 大家也都会有印象 ， 即墨上半年疯狂卖地 ， 未来将有大量的楼盘上市 。 问题是 ， 不用等这些盘 ， 即墨新盘已经呈现井喷之势 。 在一些专业的房产网站上 ， 即墨的在售新盘超过了100个 。
在写这篇文章之前 ， 还特意找权威数据机构要了一份7月份网签数据 。 数据和预想的相差不大 ， 即墨楼市并没有出现的“雨露均沾”的情况 ， 而是出现了明显的分化 。 月网签量过3位数的楼盘只有3个 ， 过两位数把月网签量10套的楼盘也算在内 ， 只有30多个楼盘 。

什么样的盘卖得好？我们看三个网签过百的楼盘 。 金茂智慧国际城 ， 城阳+即墨+主城三重刚需叠加 ， 基本是“442”的配比 ， 而且在即墨西与白云山两个高价片区之间万元盘 ， 怎么愁卖？
世茂璀璨倾城 ， 世茂进即墨的首作 ， 地段、配套、价格都不错 ， 而且开发商营销活动也搞得有声有色 。 这个盘可以说给了很多开发商信心 ， 只要你用心 ， 只要你努力 ， 那么在即墨还是有机会的；
龙湖蓝岸郦城 ， 区域内少有的新盘外加商业配套的利好 ， 再给个低价首开的红利自然卖得不赖 。
除了这三个楼盘 ， 即墨西一些精装房在没有大幅降价的情况下 ， 一个月能出几十套房子 ， 收1个小目标的回款 ， 日子也不会太难过 。
不过 ， 我们也要注意到 ， 即墨有一大半楼盘每个周卖房不超过两套 ， 许多楼盘下半年身边还会多一大堆的竞品 。
什么样的房子卖得不好？
蓝色硅谷有一个大盘 ， 交房后问题不断 。 这几场大雨 ， 更是把底裤都给冲没了 。 虽然开发商价格降得比创智新区还低 ， 给渠道商的费用也是即墨最高 ， 但是小500套房子 ， 一个月只网签了22套……
还有某本土房企 ， 在蓝色硅谷所占位置不错 ， 但是自我感觉过于良好 ， 产品力平平定价不低 ， 100多套房子 ， 一个月买了3套……
还有某地方开发商 ， 品牌号召力几乎为零 ， 产品不行价格不算低 ， 加推44套房子 ， 一个月网签量是0……
这种对比说明三点：
1、主城改善产品卖得最好 ， 创智新区新盘人气旺 ， 说明本地购房者是主力；
2、精装存量房依旧有销售 ， 说明即墨人不差钱 ， 有不少人愿意为好房子买单；


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