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改巢青岛|“洪峰”即将到来！被刚需折叠的即墨楼市 避坑比赚钱更重要( 二 )


3、现在这个市场下 ， 置业者同样对价格敏感 ， 但不是低价我就买 ， 仍然要看区位、开发商的美誉度、位置；
撕裂市场置业的三大要点在这样的市场中 ， 许多人苦等楼盘大幅降价 ， 结果却看到有的楼盘首开日罄 。 被经验老道的置业顾问连环逼定之后 ， 置业者就容易乱了节奏 。 楼市进一步被撕裂 ， 如果买错 ， 那你肯定要用后半辈子爬坑 。
首先 ， 要避坑 。 即墨在未来数年中 ， 都将是一个供过于求的市场 ， 所以一旦买到烂房子 ， 那就是你的资产黑洞 。 我在研究数据时发现 ， 不少即墨人买房同样有盲从性 ， 过于看重营销中心的卖家秀 ， 而没有对开发商进行一个综合调查 。 举一个典型例子：

金玉府 ， 这个主干道旁的楼盘 ， 如果你看卖家秀 ， 还真是不错的 。 运动中心的配套、公园的配套、开发商背景听起来也让人踏实……尽管价格不低 ， 买的人还真不少 。
但是 ， 你如果到青岛政务网上 ， 去看看开发商在青岛主城交付项目的投诉量 ， 就会知道这个开发商有多么不靠谱 ， 产品能差到什么样子 。

我要特别提醒想在即墨西、创智新区买房的人 ， 对于开发商口碑的考察要特别仔细 。 特别是一些高价拿地的开发商 ， 一定要多通过政务网等投诉平台查查开发商的之前的项目 ， 如果口碑不好 ， 直接pass掉 。 让这些开发商在目前这个市场下 ， 牺牲利润自觉提升产品力 ， 无异于天方夜谭 。
第二 ， 留意大盘风险 。 华侨城作为一个超级大盘 ， 马上就要进入销售期了 。 虽然价格在即墨相对较低 ， 但是我们不要忘了还有一个丁字湾 。 老王现场探盘发现 ， 这个楼盘原有配套几乎为零 ， 完全要靠华侨城自己拉动 。 但是 ， 华侨城上来就先卖高层住宅 ， 在这样一个市场下 ， 如果销售遇冷 ， 那么华侨城能把它画的这张大饼做熟吗？

我们来看一下新浪财经的最新报道：
2020第一季度华侨城总负债3072.02亿元 ， 较2019年末的2846.27亿元增长7.93%；净负债率从2019年末的84.47%增至2020年一季度末的96.79% ， 增长超12个百分点 。 从现金流来看 ， 2020年第一季度 ， 华侨城经营活动现金流为-127.87亿元 。
根据2020年一季报 ， 2020年前三月 ， 华侨城的营收为68.18亿元 ， 归母净利润8.39亿元 ， 分别同比下降13.91%、30.01% 。
即墨未来会有很多大盘 ， 大盘不是不可以买 ， 关键点有三个：第一 ， 开发商资金充裕 ， 信用背书良好 ， 有实力扛过“寒冬”；第二 ， 产品性价比不错 ， 开盘能去的不错的业绩 ， 形成市场正向反馈；第三 ， 开发商有城市运营成功案例 ， 而不仅仅是为了拿地而硬凑产业和配套 ， 未来生活有保障 。
第三 ， 要注意二手房与租房数据 。 刚需买自住 ， 没有太多纠结 。 在价格上 ， 我们可以期待一轮降价潮 ， 但是你不能指望每个盘都会降价 ， 选对盘比出手时机更重要 。 即墨的投资客 ， 今年置业考察的问题就很多了 。 以前在探盘时发现 ， 现在即墨许多小区的物业费已经直逼主城区 。 与高房价相对应的是 ， 租房收益相对较低 ， 很多房子100年的租金才能和购房款持平 ， 而且这房子还真不是你想租就能租出去的 。
有些愿望是美好的 ， 但是亮眼数据背后的市场 ， 要比我们想象的残酷 。
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