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房贷|七连降！房贷利率还会降降降吗？( 二 )


“二季度我国经济已开始V型复苏 ， 在今年秋冬季节不再爆发严重疫情的情况下 ， 预计三四季度经济将会拾阶而上 ， 持续回暖 。在这种情况 ， 尽管货币政策仍然会保持更加灵活适度和结构性宽松 ， 但宽松力度在边际上会有所减弱 。” 冯煦明表示 ， 更重要的是 ， 房地产信贷的过快增长可能会对其他实体企业融资形成“挤出效应” ， 这在当前宏观经济形势下是需要极力避免的 。正因如此 ， 7月份政治局会议特别强调 ， 货币政策要“精准导向” ， 要确保新增融资重点流向制造业、中小微企业 。
换言之 ， 从信贷投放看 ， 下半年信贷投放的重点是制造业和中小微企业 ， 房贷大幅度增长的可能性也不大 。
与此同时 ， 董希淼表示 ， 9月份将基本完成存量房贷定价基准转换 ， 存量房贷利率中枢整体下移 。但是 ， 下半年的货币政策不会进一步放松 ， 而是更加强调适度 ， 与房贷利率关系密切的5年期以上LPR下行的空间并不大 。
实施差别化住房信贷政策
在业内人士看来 ， 短期内 ， 在货币供应量和社会融资规模增速大幅高于名义经济增速的情况下 ， 部分城市房地产调控会继续收紧 ， 防止资金不合理的、过多流入房地产市场 ， 过度推高房价 。
融360大数据研究院分析师李万赋表示 ， 进入2020年下半年 ， 房地产市场受疫情的影响已经逐渐减小 ， 甚至出现过热的苗头 ， 发布楼市调控收紧政策的城市逐渐增多 。仅仅7月份 ， 就有杭州、东莞、宁波、深圳等6个城市出台严控政策 。“虽然从表象来看 ， 这些严控措施多是起因于房价上涨过快 ， 但住房信贷措施也是房地产调控的重要一环 ， 而且5年期LPR报价已连续三个月未变 ， 其中应该也考虑到避免刺激房地产市场的因素 。”
此外 ， 董希淼表示 ， 在中央反复强调“房住不炒”以及不以房地产作为刺激经济的手段等情境下 ， 部分房地产热点城市 ， 对部分房地产政策进行调整 。在这些热点城市 ， 如果房贷增长过快、利率下行明显 ， 预计央行将通过窗口指导、市场利率自律机制等进行约束 。
在董希淼看来 ， 较为优惠的房贷利率 ， 应主要集中在首套房贷 ， 旨在降低刚需购房者负担 。从中长期看 ， “房住不炒”仍将是房地产调控的主题 。“下一步 ， 央行和银行应根据购房区域、主体的不同 ， 综合运用多种手段 ， 量价并举 ， 长短结合 ， 既调控总量又调整价格 ， 既满足刚性需求又抑制投资投机 ， 既着眼当下又引导预期 ， 因城施策 ， 进一步实施好差别化住房信贷政策 。”
新闻多一点：不断降低房贷利率能减轻居民住房压力吗？
有观点认为 ， 可以通过不断降低房贷利率来减轻居民住房压力 。这种观点是否正确呢？对此 ， 冯煦明表示 ， 单独看起来（经济学上所说的“局部均衡”）是似乎有道理 ， 但实际上站不住脚 ， 如果放在国民经济发展全局之中则会造成极大的扭曲 ， 弊大于利 。
冯煦明进一步指出 ， 减轻居民住房压力 ， 关键要从建立完善房地产长效机制这一根本矛盾入手 ， 这也是壮大和活跃经济“内循环”的一项基础性工作 。目前 ， 我国正在形成以如下“三支柱”主要手段的房地产长效机制：一是优化住宅建设用地的空间供给结构 。根据人口流入流出趋势 ， 调整城乡之间、不同城市之间的住宅用地供给格局 ， 避免供需机构性失衡 。二是增加各种类型的政策性住房供给 ， 以及在一二线城市大力发展住房租赁市场 ， 切实提高租房居住的稳定性、便利性、可靠性和宜居度 。三是“一城一策”式的房地产市场中长期发展规划和短周期调控 。


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