楼事纪|为什么不建议买高层别墅混搭小区？内行给出分析，别等入住再后悔
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晚上和朋友聚餐时 ， 无意间聊到了买房的问题 。 其中一个朋友告诉笔者 ， 最近一直在看房 ， 而且也研究了好长时间的楼市 ， 发现目前有一种“高低配”的楼盘比较火 ， 楼市行情好的时候 ， 基本上开盘就售罄 ， 即使楼市行情低迷的时候 ， 开盘去化率也能达到七八成 。 然后 ， 他问了问笔者对于“高低配”楼盘的一些看法 ， 笔者给出的答案是谨慎考虑 。 考虑到这个问题 ， 大家应该也都比较感兴趣 ， 索性就再说一说 。
那么 ， 何为“高低配”楼盘呢？说白了 ， 就是在一个小区里 ， 既有高层产品 ， 也有别墅 ， 即高层与别墅混合搭配的小区 。 过去这些年 ， 随着人们生活水平的不断提高 ， 不同群体住房需求的多样化 ， 高层别墅混搭的规划逐渐受到了购房者的喜爱和青睐 ， 甚至一度成为了“香饽饽” ， 不仅购房者十分喜欢 ， 开发商自身也喜欢 。
那么 ， “高低配”小区有何魅力呢？且看3个方面：一、对于高层住户来说 ， 一般来说 ， 有别墅的小区要比纯高层小区拥有更高的品质 。 一方面 ， 由于周边建筑物遮挡比较少 ， 无论景观视野还是通风条件都比较理想 。 另一方面 ， 拥有别墅产品的小区 ， 园区绿化、物业服务、园区配套等比较完善 ， 高层住户也可以享受到更高档次的生活环境 。 除此之外 ， 从心理上看 ， 在人们的潜意识里面 ， 别墅等豪宅一直是富人的标配 ， 同时也是一个人身份和地位的象征 ， 所以自己也会感觉有面子 。
二、对于别墅住户来说 ， 如果购买纯粹的别墅小区 ， 按照现在的城市规划 ， 那就要跑到城市的远郊地带了 ， 不仅配套不完善 ， 别墅产品的房价也不低 ， 所以有些“物不美价不廉”的感觉 。 但是 ， “高低配”楼盘的出现恰恰解决了这个问题 。 一般来说 ， “高低配”楼盘主要位于城市的近郊地带 ， 而且价格要比远郊的独栋别墅更便宜一些 ， 所以对于别墅住户来说 ， 既享受到了别墅的生活 ， 也享受到了主城的成熟配套 。
三、对于开发商来说 ， 伴随房地产市场的快速发展 ， 以及城镇化进入到下半场 ， 未来纯粹的刚需客户会越来越少 ， 改善需求将会逐渐成为市场的主流需求 ， 所以通过推出高层搭配别墅的楼盘产品 ， 既可以利用别墅产品来提高高层住宅的档次 ， 也可以利用高层住宅来提高别墅产品的人气和热度 ， 从而最终提高楼盘的销售量 。 由此可见 ， “高低配”楼盘似乎达到了“一箭三雕”的效果 ， 是一种“你好、我好、大家都好”的选择方式 。
听起来很好 ， 真正入住后 ， 事实真的如此吗？实际上 ， 想象中的“高低配”和现实还是有一段距离的 ， 等到真正入住后可能就会发现 ， 其实并没有想象中的那么美好 ， 别墅业主和高层业主各有烦恼 。 接下来 ， 我们就从别墅住户和高层住户两个方面来分析各自面临的一些问题 。
高层住户：性价比不高、无法共享小区资源、被区别对待、心理落差大
根据上文分析 ， 我们已经知道 ， “高低配”小区的环境和品质要比普通高层小区高得多 ， 所以房价水平自然也就高得多 。 但是 ， 等到高层住户入住后就会发现 ， 虽然高层和别墅是一个整体 ， 同一个管理体系 ， 但是可能仍然要面临无法共享小区资源、被区别对待、性价比不高、心理落差大等问题 。
首先 ， 大家都知道 ， 别墅产品对于居住环境的要求更高 ， 为了提高别墅的品质和溢价 ， 以及促进后期的销售 ， 在小区的规划当中 ， 开发商会把园林景观、人工湖、休闲场所等增值配套向别墅区倾斜 ， 而把影响美观的垃圾站、变电站等配套集中在高层区 。 因此 ， 一旦购房者选错了楼盘 ， “高低配”小区的高层住宅可能还远不及普通高层小区 ， 所以性价比往往并不高 。
其次 ， 在业主入住前的销售阶段 ， 开发商往往会宣传或者承诺高层住户和别墅住户可以共享小区的共用设施等资源 ， 比如健身区、儿童乐园等各类休闲场所 。 但是 ， 等到真正入住后 ， 为了方便管理 ， 物业往往会在别墅区和高层住宅区之间设置分隔区：一是因为别墅住户不喜欢被打扰 ， 所以普遍倾向于把别墅小区封闭；二是因为别墅住户缴纳的物业费更高 ， 所以有时候不愿与高层住户共享小区资源 。
举个例子：据东方网上海报道 ， 在某小区 ， 原本属于同一小区的别墅住户和公寓住户就发生了矛盾 ， 原因就是开发商在别墅区和公寓区之间建起了一道300多米长的围墙 ， 将别墅区和公寓区完全隔开了 ， 而同一小区的居民健身区、儿童乐园又都集中在别墅区内 ， 结果就导致公寓区业主无法进入公共区域使用小区共有设施 ， 所以引发公寓业主集体不满 。
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