蓝白观楼市|8月起，楼市要下一场“降价雨”！初秋来了，两类人算盘“泡汤”
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8月份 ， 依然是“多雨时节” ， 立秋刚过 ， 初秋已经到来 ， 楼市里的气氛也显出一丝寒意了 。
一方面 ， 调控氛围逐步收紧 。仅仅7月份 ， 就有杭州、东莞、宁波、深圳等6个城市相继出手 ， 限购、限售、限贷措施纷纷拿到台面上来 。
以深圳为例 ， 3年落户+3年社保才能买房 ， 直接打掉了不少炒房客的投机需求 ， 杭州有7户家庭因提供的无房证明存在虚假、失实情况（冒充无房户） ， 被禁止购房摇号一年 。
房价领涨全国的宁波 ， 限购范围直接扩大至市五区 ， 东莞更是一个月内两次升级了调控的力度 。
【蓝白观楼市|8月起，楼市要下一场“降价雨”！初秋来了，两类人算盘“泡汤”】这些热点城市先后祭出“大招” ， 作为楼市里关注度最高的“风向标” ， 后续可能会给其他二三线城市产生示范效应 。
另一方面 ， 即便房贷利率持续走低 ， 购房者依然保持观望心态 。据证券时报8月6日报道 ， 存量个人贷款的定价基准转换原则上至今年8月31日结束 ， 银行业内人士表示 ， 个人住房贷款的重新定价周期最短为一年 ， 也就是说一旦贷款到账 ， 一年内房贷利率不会发生变化 。
因此 ， 不少购房者都在保持观望心态：毕竟动辄一两百万的房贷 ， 哪怕利率下降5个基点 ， 一年也能省下不少钱 。
北京市民杨女士的心态很典型 ， 她表示：“看很多消息都说三季度房贷利率有可能下降 ， 所以准备缓一缓再办贷款手续 。 ”
除了房地产市场的调控氛围变严 ， 购房者心态发生变化之外 ， 8月开始 ， 初秋来临后 ， 楼市可能会下起一场“降价雨” 。
我们可以参考过去两年的房价形势 ， 会发现一个规律 ， 每年从8月份开始 ， 全国房企降价、打折、促销的力度都会变大 。
以2019年8月份为例 ， 恒大在全国范围内展开“抢收行动” ， 掀起打折促销的大幕 ， 彼时恒大召开会议 ， 从9月份开始 ， 将实施仅次于2014年的主动激进营销策略 ， 三四线基本全部执行精装卖毛坯价（预计7折左右） 。
随后 ， 融创、龙湖、禹洲、旭辉等多个房企表态下半年不再拿地、要勒紧裤腰过日子 。
2018年3季度的情况也差相仿佛 ， 江西上饶、河南平顶山、镇江句容、广州增城、厦门、合肥、杭州多地出现大规模降价促销 ， 不少城市还出现了降价业主大闹售楼部的现象 。
问题来了：为什么每年都是8月份后出现降价？1 ， 下半年房企回款压力变大 。
历年的3-5月份 ， 各行各业复工 ， 银行信贷额度充裕 ， 房企融资压力减小 ， 不少被压制的购房需求开始释放 ， 楼市“小阳春”随之产生 。
但是 ， 8月份之后 ， 在三季报和年报的压力下 ， 大型房企的业绩压力下 ， 回款就成了地产商的当务之急 ， 只有通过降价 ， 才能实现“资金流高周转” 。
2 ， 地产商债务偿还迎来高峰期 。
根据Wind数据统计 ， 2019年132家A股上市房企负债总额达94861.01亿元 ， 较2018年的82263.74亿元上涨13.28% 。 其中 ， 13家企业负债超过2000亿元 。
21世纪经济报道此前做过统计 ， 数据显示 ， 今年房地产行业的到期债务约在1.46万亿 ， 从8月份开始 ， 将逐步达到年内最大单月偿债额度 。
这么多负债 ， 下半年将会迎来集中兑付高峰 ， 偏偏来自银行、信托等渠道的资金在下半年会被“大幅压缩” ， 房企只能选择加速卖房来还钱 。
如果楼市下起“降价雨” ， 对购房者有什么影响？
如果你是一名无房或仅有1套自住房的“刚需改善族” ， 降的越多 ， 买家的话语权越大 ， 可以说是不折不扣的好事 。
但是 ， 对两类人来说 ， 大雨落下时 ， 他们打的算盘就“泡汤”了 。
1 ， 中小城市的多套房持有者 。如果你持有了多套小城市的高层旧房（房龄10年以上） ， 本身打着升值变现传给后代的算盘 ， 但随着时间推移变成了“老破高” 。
这个道理应该很容易就能想通：在不缺地、不缺房的县城和地市 ， 拥挤、狭窄、老旧的高层房 ， 面对大量多层电梯新房时 ， 将毫无竞争力 。
即便你持有的是高层新房 ， 人口常年流出的小城市 ， 在“降价”风潮盛行时 ， 小城市的高价盘 ， 必然会成为首要的冲击群体 ， 持有的房子越多 ， 价值缩水的可能性越大 ，
2 ， 寄希望在一二线城市远郊买房升值的人 。最近两年 ， 很多人都想在一二线城市的远郊和卫星城置业 ， 这类人抱的想法很简单 ， 逻辑也很清晰 ， 随着人口持续流入大城市 ， 远郊和都市圈、卫星城的房价必然会上涨 ， 升值之后变现即可 。
但是 ， 近几年以来 ， 我们可以发现 ， 每次一二线城市出现降价风波时 ， 都是远郊和城乡结合部的楼盘首当其冲 ， 比如2018年的环京 ， 2019年的杭州与合肥城郊 ， 比如郑州四环外、环沪的嘉兴和环深的惠州 ， 这些地方放到10年、20年的维度来看虽然有价值 ， 但在面对降价大潮时 ， 依然显得苍白无力 ， 风险比主城区高得多 。
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