青岛大房子|【疯狂的地价】青岛主城区的地到底有多贵？
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都知道青岛主城区的房子很贵 ， 那么 ， 主城区的地 ， 到底贵不贵？有多贵？
最近有几个朋友想在市区置换 ， 基本的换房想法是把李沧、老四方或新都心的小房子卖掉 ， 然后在浮山后或者新都心片区买一套120平以上的房子 。 背后原因多为家庭裂变为三口之家后 ， 老家里妈妈过来帮忙看孩子 ， 原本承载2人新婚的89小套二变得拥挤不堪 ， 功能不够用 。 而且 ， 在小朋友2-3岁的时候 ， 孩子的上学教育问题变成了困扰父母的“刚需” 。
于是 ， 萌生了换房至新都心或者浮山后的想法 。 但是 ， 算了算账 ， 大家纷纷摇头 ， 说换房压力真的太大了 。
89平套二的次新房 ， 李沧或者四方 ， 每平大约22000-25000（部分楼盘如绿城会卖的更贵一些） ， 挂牌成交价195-220万 。 还完银行贷款后 ， 大约剩下145-170万左右 。
新都心或是浮山后房子 ， 基本来到了28000-38000的单价区间内 ， 120㎡三房的起步总价约340万 。
按照首套房计算 ， 首付3成则为102万 ， 贷款238万 ， 月供约13350元 。
按照2套房计算 ， 首付4成则为136万 ， 贷款204万 ， 月供约10950元 。
而且 ， 车位基本是25万/个起步 ， 30万也别惊讶 。 如果想更进一步 ， 精装房里家具家电要买新的吧 ， 3房所需至少也10万起步了 。
最后 ， 新房基本有2-3年交付期 ， 这几年 ， 租房过渡是难免的吧 ， 房租怎么也要2500元/月了吧 。 同时还2-3年的房租+房贷怕是逃不掉的 。
结论：把置换拿到的钱基本上满足首付+车位 ， 然后租房2-3年 ， 同时抗下30年的1.1-1.34万月供 。
算完以后 ， 几个朋友都是额头直冒汗 ， 说市区的房子怎么可以那么贵？
我停顿了一会 ， 对他们说：你不看看地价？面粉已经非常昂贵了 ， 面包哪能便宜？
分别拿3个板块 ， 举1个例子 ， 透视下主城区的房价 。
【1】某本土房企新都心地块
2019年8月15日 ， 青岛某本土房企首入主城区获取黑龙江南路286号(原河西村1号)地块 ， 成交楼板价14620元/㎡ 。 地块容积率4.4 ， 总建面10.6万方 。
重点是 ， 14620元并不能完全反衬出住宅地价的真实水平 。
首先看10.6万㎡的组成——住宅8.05万㎡ ， 产权人才公寓4334㎡ ， 商业2.12万㎡ 。 开发商拿地最头疼的是后面两部分——产权人才公寓政府限价 ， 定价基本是周边住宅的8折 。 商业地如果体量大 ， 势必要做1栋公寓或者写字楼 ， 而公寓或写字楼的销售速度慢、价格也上不去 。
这块地 ， 产权型人才公寓政府限价基本在2万/㎡左右 ， 规划里也有1栋15F的办公物业 ， 市场价基本在1.4-1.7万/㎡范围内 ， 尴尬的是 ， 地价就达到了1.46万/㎡ 。 因此 ， 产权型人才公寓的利润率是很薄的 ， 办公则是亏损状态 ， 这两部分的利润差额 ， 都需要住宅来平衡 。
所以 ， 这块地的住宅部分地价 ， 可以理解为比14620还要高 。
而且 ， 这块地在挂地的时候 ， 还有3个要求 。
产业上——地块竞得人须在项目中打造环保新材料产业园；
资金上——项目须引进外资不低于1.5亿美元 。
配套上——项目须与周边道路、管网同步交付使用 ， 如周边道路、管网建设滞后 ， 产生的相关问题由竞得人负责协调和处理 ， 发生的费用由竞得人承担 。
这不都是钱？
【2】某品牌房企老四方安置区地块
6月22日 ， 某品牌房企36亿总价竞得市北宜昌路31号地块 ， 总建面39.14万㎡ ， 容积率3.55 ， 成交楼板价9200元/㎡ 。
注意 ， 住宅部分全部用于安置区建设 。 9200 ， 是安置房的地价 。
我们再看下安置区地块周边的两块招拍挂地块 ， 更可以真实探测出面粉的实际价格和涨幅 。
2016年7月20日 ， 某西南房企高溢价获取宜昌路商住地一宗（与该安置区地块一路之隔） 。 楼板价12520元/㎡ 。 该地块住宅的占比较高——住宅6.9万方 ， 商业1.07万方 。
2019年4月8日 ， B房企经过300多轮竞拍转入竞自持后 ， 以楼板价12500元/㎡
、竞自持360㎡获取 。 与宜昌路地王地价基本一致 ， 但是这块3.3万方袖珍地块的组成是——住宅1.33万方、人才公寓1.33万方 ， 商业0.67万方 ， 住宅只占了40% 。
同样的价格 ， 不同的配方 ， 面粉贵没贵？
【3】某浙系房企李沧地块
2020年3月18、27日 ， 某浙系房企获取2宗商住地 。 楼板价分别为8100、8500元/㎡ 。
宗地1：总建面15万方 ， 其中住宅8.2万方 ， 产权人才公寓0.9万方 ， 商业6万方 ， 这6万方的商业有2栋20F办公及不少的4F商铺 。
宗地2：总建面23万方 ， 其中住宅12.3万方 ， 产权人才公寓1.3万方 ， 商业9万方 ， 这9万方的商业有更多的多层商铺和办公 。
这块地 ， 除了高商业配比 ， 还有产业、外资要求 ， 另外还需要建设体育中心、社区综合服务中心、党群服务站、公厕、老年服务站、老年及儿童活动场地 ， 无偿代建地块内的幼儿园 。
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