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刚需探房|福州市区高地价楼盘项目盘点

刚需探房|福州市区高地价楼盘项目盘点

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刚需探房|福州市区高地价楼盘项目盘点

最近 ， 看到疫情复工 ， 突然感觉福州这3年的房地产也是经历了一次大变革 。 在2016-2018的火热期 ， 土拍价格一路上涨 ， 各种高价地刷新了人们的三观 ， 到了2019年的冷静期之后 ， 当年的高价地现在有的已经上市 ， 有的还在观看市场行情 。
从几个高地价楼盘上市的来看 ， 由于地价过高 ， 市场比较冷淡 ， 备案价虽然给的不低 ， 但是销售的情况就很糟糕了 ， 对于资金厚的可能还能慢慢消化 ， 如果是小开发商 ， 应该这几年过的是异常辛苦 。
对于大家在购房的时候 ， 我建议对于高价地的楼盘多留一点心眼 ， 可能有些开发商已经亏本卖了 ， 不过面粉这么贵 ， 面包便宜卖 ， 那面包的质量大概率是不太好的 。
这次盘点几个自己比较熟悉的高价楼盘：
1.建发榕墅湾
备案名：建发领江花园 ， 土拍：宗地2017-14号 ， 开发商：建发 。
福州兆兴房地产开发有限公司（建发）以27.17亿+配建28800㎡保障房竞得宗地2017-14地块 ， 成交楼面价23006元/㎡（未计算配建部分） 。 据相关机构测算 ， 该地块实际可售楼面价高达31490元/㎡ 。
分析：地块位于淮安片区 ， 到现在还没上市 ， 楼盘容积率1.82 ， 高度36米以下 ， 定位应该是别墅等 ， 不过价格来看 ， 楼面价23006 ， 如果按可售楼面价31490来看 ， 这上市之后要卖到40000多才能保本 。
周边目前的情况 ， 淮安这两年价格跌的厉害 ， 均价已经都跌破2w了 ， 对于这个楼盘以后上市的冲击也是巨大 。 只能看楼盘是怎么定位和宣传了 。

2.水晶榕著
备案名：水晶山居 ， 土拍：宗地2017-46号 ， 开发商：厦门住宅
厦门特工开发有限公司以166400万元竞得海峡体育中心周边收储项目出让地块三A（宗地2017-46号） ， 楼面地价21569元/平方米 。 出让面积38574平方米（合57.86亩） ， 为住宅用地 ， 容积率为1.0以上 ， 2.0以下（含2.0）
分析：楼盘位于南二环 ， 奥体片区 ， 楼盘是纯商品住宅 ， 区位受周边的三件套影响较大 。 已上市 ， 备案均价3w ， 目前去化率5%低的可怕 。 由于受到奥体受冷 ， 福州整体冷静影响 ， 楼盘虽然也拿到了3w的备案价 ， 但是去化率太低 ， 估计后面楼盘也要做一些优惠 ， 不然按现在的趋势 ， 估计2020年也卖不了多少 。 这个盘也是厦门住宅来福州的第一个盘 ， 可能是不太了解福州行情 ， 拿了高价地 ， 让他们在福州的后续发展受阻 。

3.福晟云樾东升
备案名：福晟榕华里中心 ， 土拍：宗地2016-12号 ， 开发商：福晟
福晟集团经过67轮竞价以17.8亿元竞得宗地2016-12号地块 ， 楼面地价为16773元/㎡ ， 溢价率143.5% ， 据测算可售面积楼面价约33812元/㎡ 。
分析：目前项目上市了3栋 ， 备案均价在33000 ， 低于可售楼面价 ， 这也是福州世上罕见的情况 ， 从目前销售来看 ， 去化率好 。 福晟在17-18年拿地不少 ， 也被市场不景气 ， 大资金拖垮 。

4.首开·螺洲温泉小镇|国仕府
备案名：首开紫樾花园 ， 土拍：宗地2016-10号 ， 开发商：首开
首开经过58轮的竞价后首开地产以19.5亿元竞得螺洲小镇地块 ， 楼面价为15038元/㎡ ， 溢价率107.23% 。
分析：楼盘目前领了三次证 ， 去化率20%左右 ， 备案价28000左右 ， 区位在三环外 ， 借助地铁规划和温泉入户做卖点 ， 可惜定位高端住宅 ， 土豪不喜欢那边 ， 定位刚需房 ， 又太贵 。 目前销售也是举步维艰 ， 估计后面也是要降价做优惠促销 。

5.五一花园
土拍：宗地2016-11号 ， 开发商：阳光城
2016年8月11日 ， 福州宗地2016-11地块经过108轮竞价 ， 最终阳光城集团以15.5亿元竞得 ， 楼面价21685元/㎡ 。 根据出让公告约定 ， 竞得人须提供安置房建筑面积42435㎡ ， 由市政府指定单位按照8467元/㎡回购 。 业内测算该地块实际可售楼面地价超过45000元/㎡
分析：位于鼓楼区市中心附近 ， 区位好 ， 只不过可售楼面价达到45000 ， 这上市最少要卖55000以上 ， 而以目前福州的新盘来看 ， 这个项目应该让阳光城吃瘪了 。

总结：从上面几个楼盘看 ， 高额的地价 ， 让开发商也不想去建设 ， 就算建设完成拿到了政府的高备案价 ， 但是面对了冷静的市场 ， 只能欲哭无泪 。 从目前来看 ， 开发商基本也只能做到尽量少亏来做销售 。
从土拍来看 ， 15年福州土拍已经很火热 ， 地价也是频繁被刷新 ， 不过后面福州楼市暴涨 ， 也对那些地王来说对冲一下得到优势 。 不过16-18年之间的地王就没那么幸福了 ， 面对的楼市冷静 ， 拿着烫手山芋 ， 不建设 ， 银行利息在跑 ， 建设了 ， 也不好卖 。 真的是折磨死 。


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