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广叔谈房|广州楼市：这种房产适合投资吗？看完专家深度分析，我明白了( 二 )


回答：你好 ， 1.流水还不错 ， 建议直接用公司的低息贷款买套大点的 2.绵阳抵押利率比较高且抵押不出来多少钱 ， 还是直接用公司的低息贷款吧 3.宝安的西乡 碧海 沙井 ， 龙华的上塘板块都还不错 。
提问：你好广叔 ， 广州万博一套(108平) ， 深圳蛇口育才学位房(30平)， 两套都有贷款并放租 ， 我深户、老婆广户 ， 目前南山工作 。 之前是按职能划分的房子：养老万博(环境、医疗、位置)、学位蛇口(育才二小三中)、工作租房(就近原则) 。 当前还贷压力还好(租金+公积金》=月供) ， 有一个100万左右的首付借款需要2年内还掉 ， 年收入80 。 想请教当下策略： 1、就这么还贷 ， 找舒服的小区租着(工作得不被lock) 2、抵押出来再折腾一套 ， 涉及资金规划(贷款+现金流)
回答：你好 ， 现在的负债率太低了 ， 可以考虑申请银行加按揭 ， 继续加仓 。 负债率是很多人关心的话题 ， 但是一般资产上到一定的体量才需要关注 ， 个人认为净资产在A7.5之前 ， 或者三套房之前 ， 不用关注这个指标 ， 把关注焦点放在现金流的土上即可 。 资金利用率太低 ， 容易坐吃山空 。 A7.5以上的伙伴如果有不懂怎么计算负债率 ， 我就说下：负债率=负债/总资产 ， 总资产=净资产+负债 ， 一般平稳行情下 ， 负债率控制在60%左右就可以了 。 太低了 ， 你负债抵抗通胀的钱就少了；太高了 ， 月供压力也会比较大 ， 建议停下歇一歇 。
提问：你好广叔 ， 目前我在广州上班 ， 我老婆和孩子在深圳 ， 大的孩子在读初一 ， 小的才四年级 ， 我名下有碧水龙庭一套房无贷款 ， 我老婆在惠州有一套房在出租 ， 现在想在深圳或广州购一套500万左右学位房居住 。 目前家庭有120万的资金 ， 限售股票80万 ， 家庭年收入50万左右 ， 请问广叔我怎样选择最好？谢谢 。
回答：你好 ， 从土地供应、人口结构、落户政策、人口迁移数量的角度看深圳优于北上广 ， 这也是深圳这一轮率先走出独立行情的原因 。 都说广州的教育优于深圳 ， 这个也是事实 ， 但是今年高考 ， 全省前50深圳与广州已经不相上下 。 建议仓位集中在深圳 ， 未来发展深圳优于广州 。 总价500 ， 关内好的学位房已经买不到两房了 ， 可以考虑投住分离
提问：你好广叔 ， 我发现同地段：旧多层楼梯房 ， 比新高层电梯房涨得快 。 （仅限深圳人多地少 ， 而且需要十年以上持续观察对比 。 ） 比如： 1 ， 潜龙花园二期 ， 和旁边的潜龙鑫茂价格越来越近 。2 ， 长福花园或福莲花园 ， 单价早已大幅超越旁边的高层：现代苑、紫玉花园、海连大厦 。3 ， 前海花园二期 ， 单价开始接近旁边的前海花园三期电梯房 ， 并有超越的趋势 。这是不是说明：观察十年以上 ， 同具体位置 ， 深圳旧楼梯房比新电梯房涨得快？谢谢指点迷津！
回答：你好 ， 你是个很爱观察和思考的人 ， 并愿意为解决疑问付费 ， 很难得 。但用个案代表主流 ， 思考就容易出现偏差 。你的疑惑 ， 我用一个道理来说明：优等盘里的下等马 ， 跑不过劣等盘里的上等马 。次新高层电梯房是优等盘 ， 老旧楼梯房是劣等盘 ， 这是确定的 ， 但是总有例外 ， 比如98年的高层电梯大塔楼 ， 户型糟糕 ， 没有小区 ， 那它一定跑不过旁边有小区 ， 户型方正得房率高的老旧楼梯房 。你观察对比的几个盘都或多或少符合这个定律 ， 但特例无法代表主流 。
本文来源：广叔谈房
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