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到最后|北京不限价时代，哪家房企能笑到最后？！

过去几年对于北京楼市来说 ， 是限竞房时代 ， 中海脱颖而出 ， 吊打其他所有房企 。 所以伟哥总结：过去几年北京只有两类房企：中海和其他房企 。
全北京截止日前合计出让了112宗限竞房住宅地块 ， 其中住宅面积1094万 。 地块综合面积大约在1550万平米 ， 市场总土地成交金额是4117.88亿 。
到最后|北京不限价时代，哪家房企能笑到最后？！
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对于北京市场来说 ， 整个限竞房时代 ， 对于大部分企业都是噩梦：总货值大约万亿的限竞房时代 ， 实际网签只完成了2100亿 ， 即使叠加滞后网签 ， +部分商业、车位 ， 也只完成了3000亿！
这是什么概念？
相当于限竞房全概念的亏损 ， 按照最低的资金成本年化5-8%计算 。 过去3年 ， 这4000亿土地成本的资金成本就在1000亿左右 。
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因为限竞房时代合作项目非常多 ， 但主体看 ， 中海的单企网签数据遥遥领先 。 所以限竞房时代 ， 能撼动中海的房企并没有 。 从各种榜单看 ， 2019年的确是中海一骑绝尘 。
简单的回顾一下中海为什么能在2018-2019年秒杀所有竞争对手 ， 其实说起来很简单：
1是快 ， 真快 ， 平均拿地入市周期只有150天 ， 而其他房企基本在300天 。 2是神户型：
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中海望京府的139的四面宽 ， 前无古人后无来者 。
从拿地可研、到定位策划 ， 要求设计、成本、客服等各个部门按照营销要求高度配合 ， 产品设计 ， 规划 ， 节奏等 。 集团+区域+北京公司的标准化体系快速套用与项目地缘因地制宜的有机结合 。 重视效率与修正 ， 细节仔细扣与减少不必要沟通耗损的平衡做的确实比较好 。
一方面是体系能力 ， 另外一方面也是因为其他企业的确大意失荆州 ， 对北京市场的惨烈没有预判 ， 以为限竞房是随便整整就能抢光的产品 。
这些到了不限价时代 ， 会不会改变？
首先：看企业的拿地效率：
简单的看数据 ， 首开总量最多 ， 但基本都是合作拿地 ， 而中海独立拿地多达8宗 。 计算权益也最高 。
其次：看2020年的开工数据：
第三：看全北京非限竞房的纯商品房住宅网签排行榜：
这个话题很深 ， 今天只是简单的罗列一点数据 ， 过去几年的中海现象值得全北京每一个房企研究 。
简单的总结一下：
对于购房者来说 ， 不限价时代 ， 一旦有政策波动 ， 价格上行的预期就会出现 ， 毕竟北京的房价已经被人为的抑制多年 。
1：在限竞房时代 ， 中海的速度和户型 ， 吊打全市场 。 到但后期其他房企已经迎头赶上 ， 在户型方面 ， 中海与其他项目的差距已经很小 。 到了不限价商品房时代 ， 神户型再出现的概率降低 。
2：不限价商品房时代 ， 中海极致的快有所延缓 ， 一方面是等预售证 ， 另外一方面 ， 高单价地块拔高区域市场定价对于中海来说 ， 目前的表现并不如金茂与融创 。
在北京严格来说 ， 过去历史上 ， 能重新给区域定价拔高区域价格的房企主要还是金茂、融创、龙湖 。 中海能不能成为第四个？
3：简单的说 ， 现在看市场规模、拿地数量 ， 在不限价时代 ， 有望冲击一下中海在北京垄断的也就金茂、融创、绿城 。 当然整体规模目前看 ， 只有首开相对有实力 ， 但定价能力属于相对最弱 。
2020年市场最值得关注的项目有几个：中海甲叁號院 ， 颐和金茂府、香山一号院 ， 分钟寺世茂和金茂 。 这几个项目基本都属于重新定价区域的项目 ， 谁开的最好 ， 基本就代表了未来的不限价时代 ， 最能笑的最好？拭目以待
（责任编辑：常丹丹 HO016）


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