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去哪里|深圳不让买房了，我们还能去哪里？( 二 )


这是我们任何时候参与市场都应该做的第一件功课 ， 每个行为都有它的目的 ， 决定买房子也是一样 ， 你要通过买房子来解决你的什么问题？这是要首先想明白的 。 有人买房子是有实际使用需求的 ， 比如结婚、二胎、小孩读书、度假养老等等；有人买房子则更多是一种资产配置 ， 就是手里有闲钱 ， 拿在手里怕变毛了 ， 要找个更好的“地方”存起来 ， 房地产是其中一个选项 ， 但他不是大家习惯上理解的那种“炒房客” 。 第三种是我们不赞成的那种纯粹的“炒家”——就是那种筹集了超过自身支付能力的资金、持有时间很短期、只为等涨价卖出套利的 ， 多数使用了高杠杆 ， 这样的操作属于高风险的赌博——既要面临市场波动的风险 ， 也会面临政策打击的风险 。
不同的买房目的 ， 适应去向不同的城市 。
去哪里|深圳不让买房了，我们还能去哪里？
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（不同的城市选择之珠海）
03
“城市第一”原则
整个大湾区有11个城市 ， 撇除港澳深还有8个 ， 你要买哪个？怎么选？
重申我们在《买房大道理》里提出的“城市第一”的大原则——买房就是买城市 ， 首要确认城市是“好城市” ， 其次再寻找“好地段、好楼盘、好价格” 。 什么样的城市是好城市 ， 这个涉及到我们对一个城市基本面的考察 ， 房地产供求关系的分析等等 。
最简单的一个判断指标：限制越狠的城市越去买 ， 当然不能买就算了 ， 去限制次狠的城市 。
比如说我长期坚定看好的东莞 ， 是一个无论是实际使用还是资产配置 ， 都是非常优良的城市 。 大家能看到 ， 东莞现在几乎是大湾区调控政策仅次于深圳的城市了 。 它的房价在今年也变得很大 ， 松山湖、南城和几年前比 ， 已经不可同日而语了 ， 我相信未来变化更明显 。 最核心的一点 ， 是东莞和深圳正在走向事实上的“融城” ， 这个速度比任何人想象得都要迅速 。 更多可以参看我们之前的分析《东莞最终会以怎样的方式迎接深圳“扩容”？》
去哪里|深圳不让买房了，我们还能去哪里？
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（东莞松山湖片区）
04
确立好选盘思路 ， 避坑为上
买房是很微观的行为 ， 在你做完上面的步骤之后 ， 就要开始面临具体选择哪个地段、哪个楼盘了 ， 这个涉及到你的选盘标准 。 这个标准如果不能够经过时间检验 ， 你最后会发现 ， 就算是选对了城市 ， 你也会跳坑 。
好城市 ， 也会有差房子 ， 差城市 ， 也会有好房子 。 比如深圳和惠州 ， 完全不同能级的城市 ， 但你买深圳东部 ， 还真不一定比惠州的结果好 。
这个提醒我们我们要确立微观选盘的原则 ， 这个大的原则应当是：人口流入、就业机会最为密集的区域 。 一般人口流入和就业机会最为密集的区域 ， 基础配套设施、教育公共服务都不会差 。 规划在这里面的作用很重要 ， 但却未必是第一重要 。
当然 ， 刚需族的选盘思路又稍微不同 ， 除了上述的大原则之外 ， 刚需族面临着更多的局限 。 比如对于在深圳工作的通勤族来说 ， 在临深买房应该坚持什么原则 ， 你的选盘在实际中是有“边界”的 。 这个原则 ， 我认为应当坚持“1小时通勤圈” 。 通勤圈、轨道边 ， 一定是未来深圳人口外溢的第一方向 ， 围绕着这个思路去寻找 ， 是不咋会错的 。
05
对比各城房地产政策
最后 ， 才是政策对比 。 有些城市很好 ， 但是你没资格了 ， 也白搭 。 现在各地关于买房子的政策多如牛毛 ， 这一轮调控最主要的特征也是“严打外地人” ， 社保年限是最重要的控制手段 ， 所以 ， 当大家要外出买房 ， 最好事前建立一个政策手册 ， 以免跟风瞎跑 。
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在大湾区 ， 由松至严 ， 简单比较：


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