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REITs|基础设施领域公募REITs即将面世，投资风险介于股票和债券之间

公募REITs渐行渐近！8月7日 ， 证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（下文简称《指引》） ， 标志着我国基础设施领域公募REITs试点正式起步 。
按照《指引》要求 ， 试点阶段 ， 公募REITs基金将比照股票网下询价机制定价 ， 定价后比照LOF基金模式发售、封闭式基金运作 ， 采用“战略配售+网下询价发行+公众投资者”的方式发行 ， 80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券 ， 收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90% 。
“从美国市场来看 ， 在过去20年中 ， REITs年化收益率为9.95% 。 2020年以来 ， 受疫情影响 ， 国际市场基础设施REITs品种也仍然有增长15%的业绩 。 ”8月9日 ， 上海证券交易所债券业务中心总经理佘力在“2020年中国资产管理年会·公募REITs启航与金融新趋势”分论坛上讲道 。
鹏华基金副总裁邢彪表示 ， 从资产风险频谱的分布来看 ， REITs是股票、债券、现金以外的第四大类成熟的资产配置品种 。 REITs的投资风险介于股票、债券之间 ， 既可以获得有明确预期的现金回报 ， 又可以享受资产增值 ， 长期来看 ， REITs的长期回报率表现优异 。
从基础设施资产开启公募REITs试点
REITs（Real Estate Investment Trusts） ， 即不动产投资信托基金 ， 是一种通过发行收益凭证汇集多数投资者的资金 ， 交由专门投资机构进行不动产投资经营管理 ， 并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金 ， 也是实现不动产证券化的重要手段 。 而公募REITs更是具有投资门槛低、分红比例高、流动性强等优势 。
公募REITs自20世纪60年代在美国推出以来 ， 目前已有40多个国家（地区）创设了该类产品；国内也早在2002年就有部分信托公司创设了相关产品；2015年 ， 鹏华前海万科REITs成立 ， 这是国内第一只符合国际惯例的公募REITs产品 ， 底层资产为深圳前海地区的优质商业地产 。 但此后 ， 投资国内的公募REITs产品一直处于停滞状态 。
2020年4月30日 ， 中国证监会、国家发改委印发《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》 ， 并颁布配套指引 ， 明确在重点领域以个案方式开展基础设施REITs试点 。
此后的8月3日 ， 国家发展改革委办公厅发布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》 ， 8月7日 ， 证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》 ， 标志着我国基础设施REITs的制度体系正式确立 。
为什么选择从基础设施资产开启公募REITs试点？
“当前稳基建是我国经济稳增长的重要任务 。 但金融服务基础设施建设的工具和手段还是以财政和传统信贷为主 ， 但以债务资金推动的边际效应是在递减 ， 也产生了一系列问题 。 如何加快要素市场建设 ， 释放市场活力 ， 为实体经济提供新产品、新机制 ， 是当前资本市场的重要使命 。 REITs在当前背景下应运而生 ， 也是深化资本市场供给侧改革的重要举措 。 ”上海证券交易所债券业务中心总经理佘力表示 。
鹏华基金副总裁邢彪认为 ， 公募REITs是负债约束下打破基建投资瓶颈的有力工具 。 一直以来 ， 中国基础设施主要以债务融资的方式筹措资金 ， 多年以来负债模式有效的汇集了公众资金 ， 支持了中国基础设施的发展 。 经过多年的杠杆扩张 ， 政府部门的杠杆率一路走高 ， 目前负债空间逐步收窄 ， 在负债约束下 ， 继续开展基建投资存在较大资金缺口 ， 特别是作为资本金的股性资金非常紧张 。
另一方面 ， 基础设施投资经过多年迅猛发展 ， 形成了巨量的优质基础设施资产 ， 但是大量存量基础设施资产处于休眠状态 ， 无法进入市场进行流通 ， 基础设施资产持有人无法通过盘活存量、投资增量的模式滚动开发来实现投资循环 ， 只能靠负债融资的模式为新项目筹措资金 ， 制约了基础设施的发展 。


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