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REITs|基础设施领域公募REITs即将面世，投资风险介于股票和债券之间( 三 )


“比如 ， 绝大多数基础设施资产为国有企业持有 ， 在国资转让过程中涉及到的交易、定价、程序相关问题 ， 需要得到国资监管部门的支持；还有在转让环节涉及的税收问题 ， 也需要得到税政部门的支持；部分基础设施资产的业务涉及民生利益 ， 政府对于基础设施服务的定价考虑了民生利益等外部性因素 ， 如何平衡市场化收益及民生利益也将是个重大的课题；对于在国有体制内的基础设施运营管理团队 ， 发行REITs后面临公开的市场化考核 ， 如何安排好考核与激励 ， 最大化地激发运营管理团队的积极性也需要多维度的考量 。 ”邢彪举例讲道 。
此外 ， 对于基金管理人来说 ， 公募基金行业的传统业务为二级市场股票债券的组合管理投资 ， 而基础设施REITs则更偏向于一级市场投资、管理的投行类业务；公募基金擅长行业研究、价值发现以及定价 ， 但在基础设施的尽职调查、交易、项目运营管理、价值提升等方面还没有经验积累 。 所以基础设施REITs业务对于整个公募基金行业来说 ， 是巨大的业务机会 ， 同时也是巨大的挑战 。
佘力也表示 ， 公募REITs发展需要在实践中循序渐进 ， 逐步完善 。
第一 ， 要夯实基础资产准入 。 首先 ， 基础资产需具备独立性 ， 底层资产权属应当清晰明确并具备可处置性 ， 原始权益人应合法持有全部的资产权利 。 其次 ， 基础资产需具备良好收益 。 相关基础设施具有成熟稳定的运营模式 ， 能够产生持续、稳定的现金流 ， 收益水平符合市场预期 。 此外 ， 基础设施的运营企业也应信用稳健 ， 并具备丰富的运营管理经验 ， 能够保障REITs基础资产的持续健康运营 。
第二 ， 要优化基金治理结构 。 在当前“公募基金+资产支持证券”的产品架构下 ， 需妥善处理好公募基金和资产支持专项计划等多层管理人的角色和关系 ， 建立权责匹配、职能清晰、管控到位的治理架构 。 核心是要压缩SPV层级 ， 借鉴公司治理的实践 ， 通过契约安排 ， 夯实股东大会、董事会、投决机制和日常经营管理的关系 。
首先 ， 要加强物业管理职能的配置 。 现阶段下 ， 部分基金管理人尚未具备全面的专业团队配置 ， 可能存在运营管理经验不足等问题 。 有必要通过适当形式引入外部团队 ， 强化投资和管理能力 。 其次 ， 要压实分层结构管理人的代理责任 ， 尤其是协调好公募基金管理人与专项计划管理人的责任义务 ， 实现管理职能合理分配、权责利清晰 。 各方需在发行文件中就权利义务、表决机制等方面做好约定和衔接 ， 避免出现“两张皮”的情形 。
第三 ， 要完善发行定价机制 。 试点阶段 ， 公募REITs基金将比照股票网下询价机制定价 ， 定价后比照LOF基金模式发售 ， 采用“战略配售+网下询价发行+公众投资者”的方式发行 。 后续 ， 可结合我国资本市场发展特征 ， 以及各参与主体的核心诉求 ， 做好充分的技术准备和市场培育 ， 建立以专业机构投资者为主的市场化询价、定价和配售机制 ， 进一步研究评估定价方法、理顺定价流程、增强报价约束等 ， 引导市场良好稳定预期 ， 为公允定价提供制度保障 。
第四 ， 要推动税收优惠政策 。 在REITs产品结构搭建过程中 ， 较多项目涉及底层不动产产权的剥离和重组 ， 会存在税费负担 。 结合前期类REITs市场的实践和探索 ， 通过选择处于特定运营阶段、具备某些禀赋优势的基础设施资产或项目公司 ， 结合适当的税务筹划技术 ， 可以一定程度上解决额外税负问题 。
“坦率来讲 ， 在当前阶段 ， 直接制定具有针对性的税收优惠政策还需要一个过程 ， 市场主体在项目推进过程中要充分发挥地方政府的主导作用和中介机构的协调作用 ， 相信各方后续会持续推动相关问题解决 。 ”佘力说 。
（责任编辑：董云龙 ）


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