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证券市场红周刊|物管板块续享“规模红利”，龙头房企加速拆分物业上市

红周刊采访人员|张哲
随着世茂、恒大、融创三大TOP10房企陆续公布拆分物业上市计划 ， 前十龙头房企中已经有7家房企加入了物业拆分队伍 。
这一动作也的确符合“市场预期” 。 和地产股的萎靡表现不同 ， 物管板块公司备受市场追捧 ， 房地产服务板块的估值不断被推高 ， 典型物业股比对应地产母公司的估值高出10倍左右 。
多位投资人向《红周刊》采访人员指出 ， 物管板块在未来3-5年仍将享受明显的“规模红利” ， 头部企业的逐步上市 ， 会吸引更广泛的投资者去关注物业板块 ， 也会加速资本配置的分化 ， 一些物企有可能出现估值回归 。
恒大、融创物管业务加入上市队伍
前十房企中仅万科、绿地、华润未拆分
融创中国8月6日发布的公告显示 ， 公司旗下物业管理公司融创服务已经于公告日向联交所递交上市申请表格 ， 已申请将融创服务股份于联交所主板上市及批准买卖 。 公告显示 ， 截至8月6日 ， 融创中国拥有融创服务100%权益 ， 待建议分拆及上市完成后 ， 融创中国预期将拥有融创服务不少于50%的权益 ， 融创服务仍将为融创中国的附属公司 。
《红周刊》采访人员注意到 ， 此前主流房企中国恒大与世茂集团也分别发表公告表示拟将物业管理部分拆分上市 ， 若该三家上市房企的物业部分成功拆分上市 ， TOP10房企中拆分物业上市的房企数量将达到7家 ， 分别是碧桂园、恒大、融创、保利、中海、新城控股、世茂 。
在克而瑞物管高级研究员汤晓晨看来 ， 头部企业拆分物业上市属于拆分上市潮中的正常反应 。 他在接受《红周刊》采访人员采访时表示 ， 非常多的头部物企近期加入分拆上市的行列 ， 原因在于很多房企开始一致认同物业行业是个有可为的市场 ， 不再是之前的成本中心 。 “有远见的企业会通过培育物业板块 ， 加速其市场化发展 ， 释放其独立价值 。 物业板块的收入体量虽与地产开发有巨大差距 ， 但在运营时代能够连接的场景和内容却更丰富 ， 延展性、可能性更大 。 ”
随着融创、恒大与世茂的业务拆分 ， TOP10房企中未将物业拆分上市的企业仅剩万科、绿地与华润 。 其中 ， 绿地已入股雅生活服务 ， 华润此前也有拆分计划传出 ， 万科董事长郁亮则公开表示短期内不会将物业拆分上市 。
在汤晓晨看来 ， 万科物业并不希望以传统物业公司的身份上市 ， 或是在寻找新的业务突破模式 。 “万科目前正尝试以科技驱动服务的形式推动企业升级 ， 今年万科物业发布了‘三驾马车’的全新业务架构 ， 推出了城市空间服务这一赛道 ， 可以推测万科物业在城市空间服务领域建立一定壁垒并将业务调整至理想状态后 ， 也有可能借助资本市场加速发展 。 ”
高成长与高确定性吸引资金进入
物业股与地产股估值呈现“冰火两重天”
【证券市场红周刊|物管板块续享“规模红利”，龙头房企加速拆分物业上市】近年来 ， 物业管理企业持续站上资本的“风口” ， 不仅赴港上市的物企数量激增 ， 房地产服务板块的估值也被不断推高 ， 与房地产开发板块的低估状态形成明显对比 。 据《红周刊》采访人员不完全统计 ， 截至发稿前 ， 在港股和A股上市的物业服务企业约28家 ， 其中港股25家 ， A股3家；而在2018年之前 ， 上市物管企业仅有6家 。
从市场表现来看 ， 物业管理板块在“主战场”的表现十分亮眼 。 Wind数据显示 ， 2019年恒生指数全年涨幅仅为9.07% ， 整体走势偏弱 ， 全部港股全年涨幅（总市值加权平均）约为10.03% ， 而房地产服务板块的全年涨幅（总市值加权平均）高达35.18% 。 2020年以来 ， 资本市场整体受疫情影响较大 ， 物业管理板块则持续逆势走强 。 截至8月6日收盘 ， 银城生活服务年内涨幅高达449.29% ， 永升生活服务、滨江服务年内涨幅则均逼近200% ， 新城悦服务、碧桂园服务、保利物业涨幅则在100%左右 。
值得关注的是 ， 虽然大多数上市物业管理企业都拆分自房地产母公司 ， 但物企的估值都明显高于关联上市房企的估值 。 《红周刊》采访人员梳理15家典型物业公司与其对应地产股的数据（附表）发现 ， 物业股2020年的预测PE平均值约为38倍 ， 而对应地产股的平均值仅为7倍；前者2020年以来平均上涨幅度高达102.53 ， 后者则下跌4.66% 。 具体到公司来看 ， 位列房企TOP10的碧桂园、保利地产、中国海外发展、新城控股的预测PE分别为3.88、5.77、5.18、4.81 ， 碧桂园服务、保利物业、中海物业、新城悦服务的预测PE则分别高达54.63、56.95、38.98、45.52 ， 物业股比对应地产母公司的估值高出10倍左右 。
物业管理企业与房地产母公司估值相差之悬殊 ， 与两类公司的行业属性及估值逻辑有关 。 由于房地产板块是周期板块的典型代表 ， 地产股行情受房地产调控政策及房价的影响较大 ， 很多时候甚至于房企的基本面情况相背离 。 反之 ， 物业管理板块则是业绩增长比较稳定且具有明显“抗周期”属性的行业 ， 而其在应对疫情方面发挥的重要作用 ， 也使得物业板块在上半年的下跌中表现出明显的“抗跌性” 。
《红周刊》采访人员梳理典型物业管理企业的财务数据发现 ， 16只标的物管股近三年的净利润增长率基本都在100%以上 。 Wind数据显示 ， 雅生活服务（关联地产股雅居乐集团）近三年的净利润增长率高达666.02% ， 新城悦服务（关联地产股新城控股）、永升生活服务（关联地产股旭辉集团控股）、滨江服务（关联地产股滨江集团）、蓝光嘉宝服务（关联地产股蓝光发展）、碧桂园服务（关联地产股碧桂园）的上述指标超过400% ， 中海物业（关联地产股中国海外发展）则超过200% 。


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