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服务|观点直击 | 物管拓展边界 李长江称碧桂园服务还有9千步要走(实录)

观点地产网 碧桂园服务交出的2020年中期业绩答卷 ， 应该与2019年的成绩一样能令投资者和股东满意 。
上半年应对疫情消极影响逐渐常态化 ， 碧桂园服务期内收入约人民币62.71亿元 ， 同比增幅78.4%；毛利约人民币23.33亿元 ， 同比增幅69.3%；净利润约人民币13.35亿元 ， 同比增幅约61.6%；股东应占利润约人民币13.148亿元 ， 同比增幅约60.9% 。
净利润率则由2019年同期约23.5%下降2.2个百分点至约21.3% 。 剔除相关所得税率、可换股债券及“三供一业”业务分部因素影响外 ， 净利润率保持稳中略升 。
8日26日 ， 碧桂园服务执行董事兼总裁李长江 ， 携首席财务官黄鹏、首席市场官汪英武出席业绩发布会 。 开篇的业绩介绍 ， 管理层便总结称 ， “今年是碧桂园服务横向布局、纵向整合、内部挖潜、外部扩张的突击年 。 ”
面对行业龙头 ， 现场媒体向管理层抛出“行业集中度”问题 ， 李长江回答道：“目前国内23万家物业企业 ， 市场确实分散 ， 疫情期间龙头物业企业的市场占有率的确有所提高 。 ”
而市占率提高的主要路径包括通过品牌拓展市场规模；其次通过资本、资金与别的物业公司合作 ， 产生新的收入 ， 增加新的规模；第三则是在新的领域进行拓展 ， 包括参与城市服务、旧城改造、旧街区改造等 。
在李长江看来 ， 物业管理行业的天花板还有很高 ， 衡量自身发展阶段 ， 他直言碧桂园服务也只是处于高速发展阶段的开端 。 “如果说走向成功要走1万步的话 ， 我估计我们现在还差9千步 。 ”
业务发展成色
在管面积是衡量物管公司发展的一个重要维度 。
截至2020年6月30日 ， 除“三供一业”业务外 ， 碧桂园服务的合同管理面积约为7.46亿平方米 ， 同比增长6817万平方米；收费管理面积约为3.2亿平方米 ， 同比增长4340万平方米 。 此外 ， “三供一业”业务的物业服务的收费管理面积及合同管理面积均为8520万平方米 。
从确定性上看 ， 母公司的储备量决定了碧桂园服务未来的空间；另一方面 ， 第三方拓展也有明显成效 ， 截至上半年拓展至2.06亿平方米 ， 是整个合约面积的1/3 ， 总体的在管面积达8600万平方米左右 。
营运数据上看 ， 主营业务物业管理服务期内收入约人民币39.99亿元 ， 其中来自于碧桂园开发服务所得收入的增长是45.1% ， 来自于第三方的收入增长是109% 。 不过 ， 这57.3%的主营业务增速 ， 是在没有太多收并购因素的作用下得到的 。
引起注意的是 ， 期内碧桂园服务的社区增值服务表现突出 ， 收入约为人民币6.03亿元 ， 同比增长96.2% ， 占公司总体收入的9.6% ， 同比上升0.9个百分点；毛利率上升到65.9% ， 同比上升3个点 。
开篇的业绩介绍 ， 管理层便用大篇幅介绍其社区增值服务在上半年的成效——该板块目前已形成初具规模的六大业务板块 ， 分别为家政服务、拎包入住服务、社区传媒服务、增值创新服务、房地产经纪服务及园区空间服务 ， 业务模式也找到了可复制扩张的成熟模式 。
管理层称 ， 增值服务的发展是未来要努力的重点方向 。 “如果说物业服务是万亿级蓝海的话 ， 那么增值服务是10万亿级蓝海 ， 碧桂园服务目前才刚刚起步 。 我们希望公司的增值服务收入占比在未来能够翻1-2倍 ， 甚至更多 ， 利润占比可能比收入占比还要更高 。 ”
李长江表现出更多的期待和决心：“我们会趟出一条路 ， 为投资者、为业主提供一个好的选择 。 ”
相比之下 ， 非业主增值服务在业绩贡献上则下降到10.8% ， 受上半年疫情影响其增速不太理想 ， 但是通过为开发商提供车位和尾盘区划的服务 ， 仍有13.2%的增长 ， 整体的毛利润上升4% 。
四大业务的表现美中不足的仍为“三供一业”业务 。 期内 ， 碧桂园服务的毛利率由2019年同期约39.2%下降2.0个百分点至约37.2% 。 除“三供一业”业务分部外 ， 其他业务分部毛利率略有增长 。


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