CBRE世邦魏理仕|沪上医药创新珠玑：张江药谷蜕变之路( 三 )
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通过分析CBRE追踪样本中300余家入驻药谷核心区域的企业数据 ， 呈现三个主要特质 。 其一 ， 进驻药企的行业细分领域以药品研发及服务为主 ， 占比69% 。 其二 ， 园区内研发、生产类的外包企业群体规模日渐扩大 ， 占比样本总量的近8成 ， 约有200余家企业可以提供外包服务；亦可归因于多数综合研发制药企业均可提供第三方合同服务 ， 灵活组合以期最大化发挥产业链动能 。 其三 ， 园区内中小企业聚集效应显著 ， 占比90% ， 其中尤以成长期创新研发企业为主 。
当下 ， 大型药企为了优化效率、提高产能 ， 纷纷将前期研发及成果转化业务分流给专业第三方 ， 中小型企业承接外溢资源逐步成为医药市场创新主力 。 可见 ， 药谷园区内已形成以创新为源动能驱动的全产业链聚集生态 ， 且行业分工趋于精细化、科学化下 ， 注重优化成本与成果转化 ， 为构建完善的张江生命健康领域创新系统奠定了良好基础 。
但随着药谷虹吸效应增强 ， 供需矛盾开始显现 。 根据追踪样本的总体量分析 ， 园区内楼龄在10年甚至20年以上的建筑占比总样本体量的53% ， 而楼龄小于5年的新兴商务楼及实验室仅占41% 。 换言之 ， 园区内能与进驻的主流行业医药、医疗创新研发相匹配 ， 并具备环评资格 ， 现代化的建筑空间供应呈现短缺 。 未来药谷核心区域进行建筑空间的创新 ， 楼宇多功能化转型将是必然趋势 。 另 ， 药谷样本区域企业平均面积仅为0.009平方公里 ， 相较我国其他龙头医药基地约3平方公里左右的企业平均面积 ， 核心区域扩容潜力较小 。 故药谷目前已呈现由核心板块向辐射区域扩围的趋势；如今年浦东针对医药行业 ， 在张江现有园区的基础上规划了四个新增产业基地 ， 即张江总部园、张江创新药产业基地、张江医疗器械产业基地、迪赛诺老港基地 。 预计将来以张江为核心的辐射扩容态势还将进一步增强 ， 打造“升级版”的张江生物医药产业地图 。
功能多元化的创新空间
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在医药产业进一步聚集 ， 园区快速发展下专业分工趋向精细化 ， 创新能力逐渐成为行业增长的主要驱动力等因素催化下 ， 园区内核心区域扩容潜力有限 ， 楼宇配置供需错位的矛盾日益凸显 。 加速核心扩围 ， 配套设施更新升级 ， 建立专业高效的孵化平台才能更好的解决发展痛点 ， 消化增长需求 。 而集共享实验室、联合办公、孵化器、休闲配套等功能于一体的多元化的创新空间由此应运兴起 ， 或成为未来主流优化模式 。
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