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章哥说买房|北京核心地段的房子有便宜能捡吗？有，但是存在即是合理

章哥说买房|北京核心地段的房子有便宜能捡吗？有，但是存在即是合理


北京章哥 ， 房地产从业20年 ， 通晓业内门道 ， 我不做所谓的“专家” ， 只用二十年实战经验帮大家答疑解惑 。
提问：
章哥 ， 我在北京 ， 中介给我推荐了一套永安里地铁附近的房（长安6号） ， 房子是2010年的大产权 ， 精装修 ， 45平米只要255万 ， 这种房不是公寓 ， 能落户能贷款还带学区 。 自己也上网查了 ， 确实是70年大产权 ， 民水民电 ， 目前月租金能到7000多 。 请问这套房的前景如何？谢谢 。
回答：
1、说句你可能不爱听的话 ， 你已经把自己洗脑了 。 你并不是来咨询的 ， 而是来找支持的 。 你在潜意识里已经决定了要投资 ， 只不过是来我这儿走个形式罢了 。 但你既然问了 ， 那我就写几句 。 并没打算说服你 ， 面对巨大利益的诱惑 ， 无人能被说服 。 我写的仅供参考
2、先说地段 。 这里可是CBD啊 ， 寸土寸金 ， 现在五环外都动不动六七万了 ， 在这里竟然有5万多的2010年高品质二手房 ， 还是70年产权的小户型 ， 合理吗？
再提醒一下 ， 这里可是CBD啊 ， 从楼顶上扔块板儿砖下去 ， 能砸着八个搞投资的 。 总价才255万 ， 月租金就达到7000 ， 租售比380 。 如此高的回报率 ， 这帮搞投资的是眼瞎了还是学雷锋把机会让给别人啊？
你这种情况在投资里很多 ， 无论房产还是股票 ， 尤其是玩收藏的 ， 动不动就能在地摊儿上捡到国宝 。 人们总觉得自己的眼光好 ， 能发现别人忽视的投资机会 ， 也就是捡漏儿 。 但实际上呢 ， 在成熟且放开的市场里 ， 哪有漏儿可捡？你看到的别人早就看到了 ， 只不过人家不屑弯腰而已 ， 觉得不值 。
3、其实你已经调查的很详细了 ， 下了功夫 。 但都是冲着怎么赚钱去的 ， 所以忽视了风险 。
问一句 ， 既然调查了这么多 ， 为什么不看看房产证啊？或者说是根本没仔细看 。
你说这种房不是公寓 ， 那请再看一遍房产证 ， 那上面写的是什么？100%就是“公寓” 。 因为你的注意力都在“70年”上面了 ， 所以忽视了关键的信息 。
4、人们对公寓有个刻板印象 ， 认为都是50年的 ， 也有40年的 。 但实际不对 ， 还有70年的 ， 用地性质为住宅的公寓 。
这种产品大多出现在2008年之前 ， 因为那还是房地产野蛮生长的年代 。 但这套房是2010年的 ， 似乎时间不对 。 但实际上这项目的土地是90年代就拿了的 ， 是因为其他原因给耽误了 ， 所以上市晚了 。
在2000年左右 ， 北京的写字楼严重不足 ， 很多公司都是租酒店的房间办公 。 而普通百姓们有没有炒房买房的概念 ， 所以房地产行业并不好干 。 于是 ， 很多开发商就打起了写字楼的主意 。
最早引领时尚的就是潘石屹 ， 打造了Soho现代城 ， 居家办公一体 ， 开盘价高达13000 ， 赚翻了 。 后来就引来了无数的开发商跟风 ， 都把70年产权的住宅地块盖成了写字楼模样 ， 当做写字楼卖 ， 价格高还卖得快 。
5、最开始 ， 因为土地性质就是住宅 ， 所以房本上也就写成了“住宅” ， 70年 。 后来房管部门为了监管 ， 细化了指标 ， 规定住宅和公寓的标准 。 其中最主要的就是采光和消防安全 ， 达到采光标准的才是住宅 ， 达到安全标准的就是公寓 。
于是 ， 70年的公寓产品出现了 。 而且在那个年代 ， 开发商是愿意把产品设计成公寓的 ， 所以主动的申请 ， 目的是显得档次更高 。 甚至在同一栋楼里 ， 都能同时出现两种产品 ， 比如这长安6号就是 ， 下半部的产权是50年商办 ， 上半部是70年公寓 。 这种怪现象只能出现在当时那个野蛮生长的年代 。
6、70年的公寓和住宅其实没什么区别 ， 当然除了价格 。 因为在贷款、落户、学区、水电费上都一样 ， 就是没有燃气罢了 。 但是 ， 公寓就是公寓 ， 无论怎么说这种产品都是畸形儿 ， 有可能因为制度改变而受到影响 。
长安6号是2010年开盘的 ， 当年开盘价高达4万多 ， 而十年过去了 ， 今天却才5万多 ， 这算升值吗？2010年北京的均价是2万5左右 ， 现在已经是6万了 ， 长安6号的升值率怎么比？而且这种公寓产品 ， 公摊大物业费高是通病 ， 这都影响其价格和流动性 。
7、总结：如果是想靠租金收益赚钱 ， 那投资这个项目没问题 ， 租售比确实高 。 但如果是想靠房价涨幅来获得收益 ， 那还是算了吧 。 毕竟这种不伦不类的产品风险太大 ， 市场已经用价格说明了一切 。 但至于是否投资 ， 还是要自己决定！
【章哥说买房|北京核心地段的房子有便宜能捡吗？有，但是存在即是合理】随便买房都能发财的年代过去了 ， 只有选对房、避开坑 ， 才能享受到资产升值红利！


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