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北京楼市|别闹了，北京楼市已然变成中年老实男( 二 )


一般来说 ， 成交量会先于房价大概2-3个月的时间 ， 也就是说 ， 市场成交量连续2个月上涨 ， 便会促发业主调价机制 ， 业主预期高涨 ， 房价上涨 。
所以 ， 如果没有第二次疫情打击 ， 可以预见北京楼市在上半年必然会持续「量价齐涨」的真阳春 ， 会维持到7月份 。
北京楼市|别闹了，北京楼市已然变成中年老实男
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北京全市房价走势
无奈二次疫情出现 ， 购房需求腰斩 ， 6月已经上调报价的业主 ， 直接打消念头 ， 房价没来得及上涨就只能掉头而下了 。 疫情打碎了预期 ， 也破坏了市场规律 。
而7月份 ， 二手房成交虽然环比增长6.6% ， 但房价环比下跌了3.1% 。 跌幅扩大 ， 主要是源于西城区多校划片政策落地的影响 。
北京楼市|别闹了，北京楼市已然变成中年老实男
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7月31日就是学区新政的最后节点 。 很多业主害怕新政的影响 ， 出现了一波较为明显的降价动作 ， 降幅在1-2万元/平米 。
北京学区房价格普遍较贵 ， 如果局部出现规模性降价 ， 势必会拉低整体的房价 。 这叫做成交结构对房价的影响 ， 属于政策突发性的 。
在楼市研究里 ， 偶然事件不具备长期参考价值 。
或者说 ， 真正对北京房价造成影响的 ， 并不是疫情黑天鹅 ， 或者政策突发性改变了短期成交结构 ， 而是“底层刚需购买力” 。
北京上半年连续3个月出现1.6万套二手房成交量 ， 证明北京市场的购房力真的不弱 。 所以北京房价不具备接下来继续下跌的基础 。
3
实属常态
接下来 ， 我们再研究另一派的声音 。
虽然数据上 ， 二手房量价走势不及去年 ， 但2020年上半年土地市场却一反常态 ， 开发商拿地热情高涨 ， 迎来了近几年的高峰期 ， 非常火热 。
近期 ， 房山稻田地块 ， 8家开发商经过108轮抢夺 ， 最终49亿成交 ， 溢价率41.3% ， 楼面价3.5万/平米 ， 而周边的楼盘均价仅在5万/平米左右 。
大瓦窑馨城项目地块 ， 溢价率18.26%；新村项目一期地块溢价率26.58% ， 楼面价达到52000元/㎡；丰台分钟寺地块 ， 溢价率 26.25% ， 楼面价7.6万/平米 ， 周边二手房价才是5万多 。
这里解释一下 ， 溢价率就是（竞拍成交价格-土地成本价）/土地成本价*100% 。 数值越高说明竞争越激烈 ， 抢得人越多 。 而楼面价 ， 就是开发商核算的土地成本 ， 北京房子一般售价是楼面价的1.4-1.7倍 。


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