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北京楼市|别闹了，北京楼市已然变成中年老实男( 三 )


看到这里你也许明白了 ， 为什么有人说北京市场会迎来涨价潮 。
因为土拍市场火热 ， 地价上涨 ， 面粉贵了 ， 下一轮面包必然涨价 。 而且一个地块房价的上涨 ， 会影响周边二手房业主对房价的预期 ， 从而拉升一个区域房价的天花板 。
但很多人同样忽略了背后的因素 。
首先过去两年 ， 市场以限竞房地块为主 ， 而今年基本都是纯商品房 。
数据统计 ， 2020年1～7月份土拍 ， 36宗住宅用地 ， 仅有6块是限竞房地块 。 纯商品房肯定要比限竞房地价金贵 ， 这是正常的 。
再者近几年限竞政策下 ， 开发商被压制得喘不过气 ， 今年限竞房地块退出历史舞台 ， 开发商可谓久旱逢甘露 ， 拿地热情高涨也是正常的 。
还有最后一个因素 。 今年政府拿出来的土地质量较去年提升不少 。 尤其是分钟寺地块 ， 处于北京3环内 ， 是典型的卖一块少一块 ， 所以高溢价率也是正常的 。
所以土地火热 ， 楼面价高涨 ， 只能说明是政府的政策方向出现了转变 ， 利好开发商 ， 而不是说开发商中了大奖 ， 拼命拿地 ， 以为行情要来了 。
土地开发后 ， 政府一定也会压备案价 ， 并不是想卖多少卖多少 。 否则引发周边二手房价上涨 ， 问责下来没有人能担得起 。
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三点启示
当你把现象背后的环境看通透后 ， 你就不会被市场一惊一乍的论调蒙蔽双眼 ， 认为房价要么大涨 ， 要么大跌 。
要知道 ， 北京作为全国政治中心 ， 相应楼市也是全国房地产政策风向标 ， 有带头作用 。
前段时间中央刚刚强调房住不炒 ， 房价维稳 ， 那么在政策上已经对北京房价限死了 ， “决不允许大涨和大跌” 。
除此之外 ， 你还需要看清以下几点趋势 。
1、当下北京楼市是全国购房资格门槛最高的城市 ， 几乎把所有杠杆机会打掉了 ， 变成由刚需主导的理性市场 。
一年内淡旺季交叉 ， 前高后低 ， 小阳春来了 ， 房价微涨 ， 淡季来了 ， 房价微跌 ， 去年如此 ， 今年也如此 ， 明年也如此 。
政策不松 ， 这个行情会一直延续下去 。 直至刚需购买力再次夯实房价 ， 由稀缺性 ， 房价开始缓慢上涨 。 这个时间保守估计在2年内 。
2、当下北京房价较2017年已经跌去20-30% ， 已经处于「房价底」 。
这是政策调控的成果 ， 也是摒弃炒作 ， 完全由刚需市场主导的结果 。 今年下半年依然是刚需入手的最佳时机 ， 政策和疫情帮你摁住房价 ， 你应该明白机不可失的道理 。
尤其是地段位置佳的限竞房 ， 这部分房子会成为香饽饽 ， 是政府给的红利 ， 应当好好把握 。


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